Cómo alquilar tu casa por Airbnb en Argentina y qué impuestos cobran en 2024

Para alquilar tu casa por Airbnb no es necesario que alquiles la propiedad entera. Podés destinar sólo un cuarto, o dos, o distintas habitaciones.

Tenés que crear una cuenta aquí, en la web oficial de Airbnb: inscribirte para alquilar tu casa por Airbnb en Argentina.

Requisitos para alquilar tu casa por Airbnb en Argentina

No hay requisitos per sé para alquilar tu casa por Airbnb en Argentina. Podés alquilar una carpa en el jardín, una casita en el árbol sin baño, un quincho. Lo que sea.

La empresa no pone condiciones para alquilar tu casa por Airbnb ni verifica que estés diciendo la verdad: podés publicar lo que quieras. Como es de imaginarse, eso no siempre es bueno.

Lo trato más adelante.

Por otro lado, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se aprobó una ley que obliga a los dueños a registrarse. Exige que cada dueño esté registrado y tenga seguro, entre otros requisitos.

¿Qué pasa con el impuesto PAIS si vas a alquilar tu casa por Airbnb en Argentina?

Más abajo en el post detallo qué comisiones e impuestos te van a cobrar a vos por alquilar tu casa.

Pero tenés que tener en cuenta que al ser una plataforma extranjera, los huéspedes argentinos tendrán que pagar en dólares por alquilar tu casa por Airbnb en Argentina.

Una persona de Salta que alquila una cabaña en Córdoba debe pagar en dólares. Si lo hace en pesos, lo hará a dólar oficial con recargo del 60%.

Es por eso que hay muchos argentinos buscando alquilar en pesos para destinos nacionales. Te recomiendo leer este post: Alternativas a Airbnb en pesos argentinos.

¿Cuánto cuesta alquilar tu casa por Airbnb en Argentina?

Airbnb te cobra el 3% en dólares de cada alquiler que obtengas.

A ese descuento luego hay que sumarle varios impuestos que aplica el gobierno argentino. Lo tratamos con detalle en esta nota: Impuestos Airbnb Argentina: todo lo que tenés que saber en 2024

Tips para saber si te conviene alquilar tu casa por Airbnb en Argentina

• Tu propiedad está en una zona interesante para turistas. (Iguazú, Bariloche, Ushuaia.)
• Ofrecés servicios que los hoteles no dan. Por ejemplo, parrilla, pileta, quincho.
• Estás cerca de un punto importante para gente que viaja por razones ajenas al turismo. Por ejemplo, cerca de hospitales en CABA donde la gente del interior va a atenderse.
• Tu interés primordial es rentabilizar espacios de tu casa que no usás, y que tenés que mantener de todos modos. No esperás vivir de este ingreso.
• No tenés que equiparte desde cero para alquilar tu casa por Airbnb. (Ya tenés camas, heladera, wifi, etcétera)
• Contás con asesoramiento legal por si ocurriese algún problema.
• Ya te inscribiste en el monotributo y conocés los mecanismos de retención de impuestos.
• No alquilás la casa donde vivís, sino unas cabañas en un complejo, cuartos de pensión o espacios en un camping. Planeás usar Airbnb para ganar visibilidad. Tenés personal que limpie y controle las instalaciones.

¿Es legal alquilar por tu casa por Airbnb en Argentina?

Sí. Es legal alquilar tu casa por Airbnb en Argentina. La única excepción es que vivas en un country y no esté permitido por la comunidad de vecinos.

Si vivís en un edificio y el reglamento no lo prohíbe, tampoco es ilegal alquilar tu departamento por Airbnb. Pero muchos reglamentos de copropiedad lo impiden expresamente.

Podés leer más en esta nota: Tips legales sobre el alquiler de inmuebles por Airbnb en Argentina. 

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se aprobó esta ley que obliga a los dueños a registrarse. Exige que cada dueño esté registrado y tenga seguro, entre otros requisitos.

Te recomiendo leer este post al respecto: 8 consejos legales para alquilar tu casa en Airbnb

¿Es necesario declarar un contrato ante la AFIP para alquilar por tu casa por Airbnb en Argentina?

Ya no.

Al derogarse la Ley de Alquileres, dejó de regir la normativa que exigía que todo contrato de alquiler sea registrado ante AFIP. Aplicaba tanto para alquileres temporarios como tradicionales.

Ventajas de alquilar tu casa por Airbnb en Argentina

• Es la plataforma más usada en todo el mundo para buscar departamentos. Ya reemplaza a los hoteles tradicionales. En ocasiones, también a Booking.
• Pueden encontrarte huéspedes extranjeros de cualquier parte del mundo. Un belga no va a buscar alquilar una habitación por un portal argentino, va a buscar en una página internacional que ya conozca.
• Está traducida al idioma de cada persona que la usa. Si publicás tu aviso, un chino puede leer las reglas de convivencia que hayas escrito traducidas automáticamente al chino.
• La rentabilidad suele ser mayor a la del alquiler tradicional. Sobre todo porque tenés la libertad de alquilar tu casa el tiempo que quieras.
• Al pactar un precio en dólares, no tenés los problemas del peso. Si tus huéspedes reservan en julio con un dólar a 1100$ y luego viajan en octubre con un dólar a 2300$, vos vas a cobrar lo mismo. Y ellos ya van a haber pagado en julio. Por lo tanto, no hay sorpresas ni desacuerdos para ninguna de las dos partes.
• Si alquilás por meses enteros, no necesitás pactar actualizaciones periódicas del alquiler. Al ser pautado en dólares, el precio se mantiene constante.
• Los extranjeros pagan en dólares a precio real, sin distorsión cambiaria.
• Si emigraste a otro país y alquilás una casa que dejaste vacía en Argentina, recibís el dinero directamente en tu cuenta bancaria extranjera, sin sufrir pesificación forzosa ni “corralito” a las transferencias.
• La plataforma no requiere exclusividad. Además de publicar en Airbnb podés dar a conocer tu propiedad en otros sitios. Así obtendrás más huéspedes. Dejo un listado de portales alternativos a Airbnb para alquilar tu casa.

¿Cómo funciona el algoritmo de Airbnb?

Como todo algoritmo es bastante opaco y hay que tener cuidado para que no “oculte” tu publicación.

En esta nota encontrás más sobre el tema: Cómo funciona el algoritmo de Airbnb y cómo evitar que te perjudique.

Tips para alquilar tu casa por Airbnb en Argentina

• Si vas a alquilar distintas habitaciones, cada habitación tiene que tener un aviso independiente. Es decir, armá un aviso para cada habitación que alquiles.
• Es muy importante que le saques lindas fotos. Sobre todo al cuarto, la cocina y el baño. No es necesario que tengas lujos, pero sí que todo se vea limpio y ordenado.
• Preferí usar ropa de cama y toallas de color blanco. Son más fáciles de desmanchar con lavandina y quedan impecables en cada lavado.
• No te limites a poner fotos de la cama y el living: mostrá los alrededores de tu casa y los atractivos del barrio.
• Si ofrecés desayuno, poné una foto de la bandeja con las cosas que sirvas.
• Explicá detalladamente las normas de comportamiento. Aclará si no está permitido fumar o cocinar adentro de las habitaciones, por ejemplo. Si bien la gente no lee mucho antes de contratar, tener las reglas por escrito de antemano te beneficia si hubiera un desacuerdo.
• Nunca entregues todas las llaves de tu vivienda. Si la puerta tiene dos cerraduras, conservá una de ellas sólo para tu uso. Mientras hayas huéspedes no la utilices para que puedan entrar, pero no les des copias.
• Elegí poner tus precios en dólares. Aunque pongas el precio en pesos, la plataforma va a cobrarle a tus huéspedes en dólares, por supuesto. Airbnb cobra siempre en dólares. Los huéspedes verán los precios en pesos argentinos o en la moneda que elijan. Si ponés precios en pesos, tendrás que estar cambiándolos con cada devaluación para que no pierdan valor.

¿Cuáles son los riesgos de alquilar tu casa por Airbnb en Argentina?

El principal riesgo de alquilar tu casa por Airbnb en Argentina es la inquiocupación.

Al igual que un alquiler tradicional, lo peor no es que no te paguen: es que no se quieran ir.

Más información: Riesgos del alquiler temporario en Argentina.

Recordá que no hay legislación específica sobre Airbnb: si alguien te quiere inquiokupar, que le hayas alquilado por la plataforma es como un acuerdo de palabra.

En este post doy algunos consejos para reducir los riesgos: tips legales sobre el alquiler de inmuebles por Airbnb en Argentina.

Tené en cuenta que alquilar tu casa por Airbnb implica darle las llaves a un desconocido. No es algo para hacer sin pensarlo dos veces.

¿Hay otras plataformas para publicar casas y departamentos?

Sí, incluso gratuitas! Acá dejé un listado con plataformas nacionales: Alternativas argentinas a Airbnb en pesos argentinos.

Y acá hay un listado de más plataformas extranjeras: Alternativas a Airbnb en todo el mundo.

¿Cómo funciona el sistema de pagos si vas a alquilar tu casa por Airbnb en Argentina?

Este gráfico lo muestra:

Como expliqué en este post, Airbnb cobra siempre en dólares porque es una plataforma extranjera. El huésped puede ver el cargo en pesos o en dólares según qué tarjeta de crédito tenga, pero siempre le le cobran en dólares.

Por supuesto, esos dólares los puede abonar en pesos según cotización oficial, aunque le cobrarán el recargo del 30% por el impuesto PAIS más 30% como retención a cuenta de Ganancias.

Al dueño siempre le pagan en pesos si decidió cobrar en una cuenta bancaria argentina, también según la cotización oficial del dólar del día del pago.

Más info útil sobre gastos en el exterior

Para entender en profundidad hay varios artículos anteriores que tratan el tema:

• Distorsión cambiaria en 2024: qué es y cómo te perjudica
• Cepo: cómo funcionan las tarjetas y compra de moneda extranjera
• FAQ sobre gastos en el exterior desde Argentina 2024
• “¿Si reservo por Booking me cobran el impuesto del 30% + 30%?”

¿Airbnb le paga a los dueños en pesos o en dólares?

A los dueños en Argentina que no tienen cuentas bancarias en el exterior, Airbnb les paga en pesos en su cuenta bancaria.

No importa que tengas cuenta en dólares en Argentina, a vos te pagará en pesos. Recordá que en Argentina rige la pesificación forzosa desde hace años.

Cómo cobrar al alquilar tu casa por Airbnb en Argentina

Tenés que tener una cuenta bancaria para poder recibir el dinero que te paguen.

Antes podías elegir cobrar mediante la tarjeta Payoneer, una tarjeta de débito que podías usar para comprar cosas en tiendas físicas u online.

Actualmente la gente dice que si la pide no le llega. Y los últimos en recibirla dicen que demoró unos seis meses. O que directamente jamás llegó.

Teniendo una cuenta bancaria en el exterior, no hay pesificación forzosa.

Impuestos por alquilar tu casa por Airbnb en Argentina

Hasta hace unos años no se pagaban impuestos por alquilar tu casa por Airbnb en Argentina.

A partir de 2017, la AFIP empezó a retener el 28% de los pagos que hace Airbnb a los dueños.

Hoy en día, sin embargo, el 28% es el menor de los problemas, ya que con el impuesto PAIS y la retención de Ganancias se generó una importante distorsión cambiaria. Estos impuestos llegaron a sumar un 155% de recargo en 2023.

Si bien la brecha se achicó en 2024, el problema sigue existiendo. Explicamos el detalle en esta nota: Impuestos Airbnb Argentina: todo lo que tenés que saber en 2024

Entonces, ¿El huésped argentino paga alrededor de 1340$ y el anfitrión recibe sólo 836$?

Exactamente. Aunque en el caso de que el anfitrión no esté dado de alta en el monotributo, recibe 602$.

Por eso, más que preocuparse por la retención del 28% -que se soluciona pagando el monotributo- hay que preocuparse por la pérdida del valor de todo lo que cobrás en dólares, que sólo se soluciona teniendo una cuenta en el extranjero.

¿Se puede abrir una cuenta bancaria en el extranjero para cobrar al alquilar tu casa por Airbnb en Argentina?

Sí. Te puede interesar esta nota: Opciones para abrir cuenta bancaria en el exterior desde Argentina 2024

Abrir una cuenta bancaria en el exterior es fácil. Lo difícil es mantenerla operativa, sin incidencias, cierres ni congelamientos.

Tampoco suele ser fácil hacer uso del dinero en pesos sin perder con el tipo de cambio si lo tenés en el exterior. Y sin generar problemas con AFIP.

Si interesa, podemos asesorarte sobre todas estas cuestiones.

Asesoramiento personalizado

Ofrecemos asesorías personalizadas sobre compatibilización de residencia fiscal, transferencias internacionales, bancarización en el exterior y otros temas clave para manejar patrimonio y finanzas entre distintos países.

Nuestros honorarios son accesibles y sabemos de lo que hablamos. Somos expertos en cobros del exterior en Argentina.

Más información: Asesoría virtual – Tarifas

Estas son las experiencias de más de mil clientes que ya nos contrataron y nos recomiendan: Opiniones de nuestros clientes.

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Si querés que analicemos tu caso y evaluemos las soluciones disponibles en tu situación, es necesario pactar y abonar una consulta.