Mitos y realidades
Es importante desmontar los mitos de “la casa a un euro”: esas cosas no existen. (Daría material para un próximo post.)
Pero sí es real que en varias ciudades se pueden conseguir departamentos aceptables por menos de lo que se pagaba hasta hace poco en Ciudad de Buenos Aires. Con muchos servicios -parques, escuelas, gimnasios, tiendas, supermercados- en zonas tranquilas y con medios de transporte. E incluso a distancia andando del centro histórico.
¿Cuánto cuesta un departamento en España?
El mercado inmobiliario español es mucho más dinámico que el argentino. ¿Qué significa eso? Que los precios pueden subir… pero también bajar. Los inmuebles se ponen a la venta y la operación se suele concretar en menos de tres meses. Es fácil comprar y vender, como conté en este post: Inmobiliarias para vender en Argentina y comprar en España.
Evitando Madrid y Barcelona, los precios del metro cuadrado igualan a los de Buenos Aires. O incluso son más baratos. Todo dependerá de la calidad constructiva, si el inmueble está cerca o lejos del casco histórico de la ciudad, si es un punto turístico, etcétera.
¿Cuánto cuesta un departamento en Argentina?
En Ciudad Autónoma de Buenos Aires hasta hace poco el precio promedio es de 2400USD. En Constitución y La Boca, los barrios más baratos, era de 1300USD. ¿Y ahora, en 2021? No me sorprendería que estén muy por debajo de esas cifras. ¿A cuánto? Es difícil decirlo, porque los precios que se publican no encuentran comprador. Son muy pocas las operaciones que se concretan.
¿Por qué hay tantas propiedades en venta en Argentina?
La nueva Ley de Alquileres ocasionó que muchos propietarios retiren sus inmuebles del mercado de alquiler y los pongan en venta. Los decretos impidiendo actualizaciones de precio en los alquileres en 2020 y sus prórrogas en 2021 también acentuaron esta tendencia.
Sin embargo, el crédito hipotecario es inexistente y Argentina tiene hoy en día los salarios en dólares más bajos de la región. La gente que necesita una casa para vivir no puede comprársela. Y no va a poder hacerlo mientras no haya financiación, aunque los precios bajen.
Por otro lado, los inversores que no necesitan crédito no ven atractiva la compra de inmuebles, que además de poco rentable se volvió compleja y riesgosa. Quien tiene dólares en mano invierte en bonos y acciones o hace distintos “rulos” legales. O compra propiedades en el exterior, con una rentabilidad cinco veces más alta y en dólares o euros.
El escenario resultante en Argentina es que todos quieren vender pero nadie compra. Los que quieren, porque no pueden hacerlo. Y los que pueden, porque no les interesa.
Gastos de volcar al alquiler un inmueble en Argentina en 2021
Por un lado existen gastos propios de acondicionar una propiedad para alquilar. Reformas, pintura, mantenimiento. Eso queda a criterio de los propietarios. Por otro lado, están los impuestos, que quedan establecidos según normas nacionales. Lo conté en ese artículo: Impuestos que se pagan por poner un inmueble en alquiler en Argentina hoy en día.
Al considerar costos no hay que anotar sólo los impuestos respectivos al alquiler en sí, sino todos los demás gastos que concatenan, como son los honorarios profesionales a contables.
¿En qué ciudades de España se consiguen buenos precios?
Por menos de 100.000USD (lo que costaba cualquier dos ambientes en Buenos Aires hasta hace poco) se encuentran departamentos de segunda mano en estas ciudades:
- Cádiz
- Granada
- León
- Logroño
- Málaga
- Oviedo
- Santiago de Compostela
- Sevilla
- Valencia
- Zaragoza
Aclaro desde ya que hablo de ciudades, no de pueblos. Todas las que nombré cuentan con aeropuertos, museos, universidades, estadios, delegaciones para hacer trámites, etcétera. Y son ciudades tranquilas, donde se puede caminar a cualquier hora y la mayoría de sus habitantes son de clase media.
En los pueblos los valores son más bajos, pero no existe el tipo de servicios que tiene una ciudad. Los pueblos tienen lo básico: supermercados, farmacias, escuelas, hospitales, parques. Se puede vivir perfectamente en un pueblo, pero no es para todo el mundo. Y no siempre son la inversión correcta si estás buscando alquilar la propiedad que compres, ya sea en forma tradicional o a turistas.
Ejemplo con números redondos
Un departamento de 100.000USD volcado al alquiler en Argentina pagará ante AFIP:
- Monotributo (IVA y Ganancias), cuota según categoría. Se descontará el IVA en caso de locaciones para vivienda tradicional.
- En caso de tener más de tres departamentos, no se puede seguir siendo monotributista. Hay que entrar en el régimen de Responsable Inscripto.
- Ingresos Brutos. Puede haber excepciones. Depende del tipo de alquiler y de la localidad donde se halle.
- Si se tiene más de una propiedad, Bienes Personales mientras se tenga. Y en algunos casos aún después de que se venda. Lo conté en este post: ¿Cuánto se paga de Bienes Personales?
Dependiendo del lugar donde esté, también pagará tasa municipal (ABL en Ciudad de Buenos Aires, o impuesto inmobiliario en otras jurisdicciones).
La rentabilidad es muy difícil de calcular porque los precios se fijan en pesos, y las perspectivas de inflación cambian cada semana. Un alquiler de 35.000ARS equivale aproximadamente a 250USD. Eso es hoy. ¿A cuántos dólares equivaldrán 40.000ARS, por ejemplo, dentro de un año?
Siendo muy optimistas y asumiendo o bien poca inflación, o bien un funcionamiento correcto de la indexación que plantea la Ley de Alquileres, estaríamos en un “buen” escenario si obtuviéramos 250USD de renta mensual. Es decir, hay un techo de 3% de rentabilidad anual en un panorama óptimo. Además, los inquilinos no pagan en dólares, pagan en pesos. Así que a eso habrá que restarle eventualmente el costo de convertir los pesos recibidos a otra moneda apta para el ahorro.
Alquileres turísticos o temporarios
Se denomina alquiler temporario a todo alquiler que se realiza por menos de tres años, como estipula que deben ser los contratos de vivienda según la nueva Ley de Alquileres. Hay que tener mucho cuidado con los plazos por los cuales se alquila bajo el régimen temporario. Podés leer más en esta nota: Consejos legales sobre el alquiler temporario.
En caso de inmuebles alquilados a turistas se pagará IVA e Ingresos Brutos sin excepción. Además, habrá que abonar el Impuesto de Sellos al momento de registrar el contrato de locación. La obligación de registro rige para todos los alquileres, pero los de vivienda tradicional no deben pagar Sellos por eso.
Si la propiedad de alquiler turístico estuviese en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, habrá que darla de alta en el Registro de Alquileres Turísticos. Además de lo relativo a AFIP (monotributo, factura electrónica, Ingresos Brutos) deberá pagar una certificación de habitabilidad emitida por un profesional habilitado. Y contratar un seguro.
Comparativa con números redondos en España
Un departamento de 100.000USD en España equivale a 80.000€. Si se vuelca al alquiler, deberá pagar:
- Rendimiento de capital inmobiliario. Se paga una vez al año en la declaración del Impuesto a la Renta de Personas Físicas.
- Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI). Es entre el 0,4% y el 1,3% de la tasación fiscal y se paga una vez al año. Equivale al Impuesto Inmobiliario de algunas localidades en Argentina. Lo que se pague dependerá del lugar donde esté y si es una vivienda nueva o antigua.
Hay un impuesto equivalente a Bienes Personales, que se paga a partir de tener bienes por más de medio millón de euros. Depende de cada comunidad autónoma española, hay varias que lo cobran a partir de tener más de 700.000€, y no se tiene en cuenta en el cómputo la casa donde vivas si vale menos de 300.000€. Mientras tanto, Bienes Personales en Argentina se paga a partir de 12.000€. (Solamente exceptúan si tenés una única propiedad, vivís en ella y vale menos de 165.000€.)
La renta esperable depende mucho de la ubicación y el estado del inmueble. En las ciudades que mencioné al principio, una franja lógica está entre los 450€ y 650€ mensuales. Es decir, una renta anual del 6% como piso. Y lo más importante: directamente en euros.
¿Son caros los impuestos en España?
El IRPF va por escalas. Cuanto más ganás, más alta es la alícuota. Si ganás menos de mil euros al mes estarás en la categoría más baja (19%). Pero también depende de la actividad que hagas. Las explotaciones agrícolas pagan el 2%, y algunos profesionales autónomos el 7%.
También hay muchas deducciones: si tenés hijos menores de edad pagás menos, los aportes a la Seguridad Social se descuentan, si hiciste reformas podés deducir los gastos, o si estás en una hipoteca. No es común pagar una tarifa estándar: cada persona paga diferente según su situación fiscal y familiar.
Lo que pagues va a depender de cuánto puedas deducir. El 19% es el techo de lo que vas a pagar por renta bruta inferior a los 12.000 anuales. Conviene contratar a un contador porque los ahorros pueden ser importantes.
Alquileres turísticos en España
Las reglamentaciones que regulan los alquileres turísticos se dan a nivel municipal. Y en España existen más de ocho mil. Así que sería imposible analizarlos todos.
En cuanto a impuestos, Hacienda considera que un alquiler turístico es una actividad comercial cuando existe por lo menos una persona empleada a tiempo completo. Es decir, un complejo de cabañas que tenga un cuidador y administrador, por ejemplo. O un hostel. En esos casos, el dueño debe anotarse como autónomo y tributar por la actividad como comercial.
Otro parámetro es la habitualidad. No es lo mismo alquilar tu casa a turistas únicamente en el verano o en las fiestas que todo el año. Y también cuántos inmuebles tengas. No es lo mismo alquilar dos que diez.
Por lo tanto, mientras que en Argentina todo alquiler turístico o temporario obliga a facturar electrónicamente e implica pagar Ganancias, IVA e Ingresos Brutos, en España no.
En España va a depender del Ayuntamiento en que estés, cuántos meses del año alquiles, cuántos inmuebles tengas y cómo hagas la actividad. Sólo en determinadas condiciones vas a tener que darte de alta como autónomo. Y eso de ninguna manera significa que estés alquilando en negro o sin contrato. Es que según cómo alquiles, Hacienda va a considerarlo un simple rendimiento de capital inmobiliario y no una actividad comercial.
¿Es fácil vender en Argentina para comprar en España?
No. Menos aún con el actual récord de casas y departamentos a la venta en Buenos Aires. Pero si bien ahora es más difícil que antes, también sabemos que es más fácil hacerlo hoy que más adelante. Y quien ya tiene ahorros o logró vender su vivienda, tiene muchas oportunidades en el exterior.
Otros artículos que te pueden interesar:
Si vendo una propiedad en Argentina, ¿puedo transferir el dinero al exterior?
Inmobiliarias para vender en Argentina y comprar en España
Cómo llevar dinero en efectivo a España legalmente en 2021
Si necesitás asesoramiento sobre estos temas, hago sesiones de consultoría virtual. Son totalmente confidenciales y brindo información real para que puedas hacer por tu cuenta todos los trámites necesarios paso a paso, trasladando tu patrimonio de forma legal adonde quieras, y sin sorpresas. Me podés contactar escribiendo al formulario de más abajo.
¿Tenés dudas, comentarios, aportes? Podés comentar abajo o en este post de Facebook. ¡O en mi Instagram, donde además de fotos de viajes y muchos tips, todos los jueves subo memes de dinosaurios!
