¿Pensás alquilar tu casa en Argentina para vacacionar? Todo lo que tenés que saber antes de empezar.
¿Cuáles son los riesgos de hacer alquiler temporario en Argentina?
El principal riesgo de alquilar tu casa de forma temporaria en Argentina es la usurpación. (Okupas) Al igual que un alquiler tradicional, lo peor no es que no te paguen: es que no se quieran ir. Y se queden durante años con la tarifa de alquiler sin actualización y sin pagar expensas ni servicios hasta que un juez dicte el desalojo.
Usurpación y desalojos en Argentina
Cuando un inquilino decide no irse de tu propiedad finalizado el contrato, no podés echarlo sin más. Tenés que iniciar un proceso de desalojo. Eso incluye abogados, notificaciones judiciales, problemas con el consorcio (porque dejan de pagar las expensas), etcétera. Aún los “desalojos express” tardan un mínimo de tres a cuatro meses. Y si el contrato tiene el más mínimo error, todo se demora más. O se complica para el propietario.
Ahora bien, todo eso es teniendo contrato. Si no tenés un contrato firmado, no podés acceder al desalojo express. Tenés que demostrar que la persona que está en tu casa está ilegítimamente. Muchos creen que al no tener contrato, es más fácil demostrar eso. Error. Es más difícil. Porque el okupa pasa a ser considerado ocupante precario no locatario. Además de demostrar que no te paga, tenés que dar explicaciones VOS de por qué esa persona vive en tu casa. (Sí, ya sé que va contra el sentido común. Pero así funciona la Justicia en Argentina.)
Ventajas de hacer contrato de alquiler temporario
En un contrato queda escrita la fecha de finalización. Si no tenés contrato, vas a tener que demostrarle a un juez que esa persona te usurpó. Eso lleva abogados, si estás en CABA, también tenés que pagar una mediación (no podés ir a juicio directamente), luego juicio, cédulas (notificaciones judiciales), etcétera. La traducción es: olvidate de tu propiedad por un par de años. Y calculá gastar la ganancia de unos ocho meses de alquiler -como mínimo- en honorarios de abogados.
Riesgos de alquilar por Airbnb en Argentina
Recordá que no hay un respaldo legal fehaciente en Argentina sobre los alquileres por Airbnb ni ninguna otra plataforma online. Si alguien te usurpa, que le hayas alquilado por una página web para el juez argentino es casi como un acuerdo de palabra. Por eso es importante firmar un contrato de alquiler temporario, que sí tiene validez y se puede presentar en un juicio o mediación.
Contrato de alquiler temporario para alquilar por Airbnb u otras plataformas
Es conveniente que tengas un contrato de alquiler temporario redactado por un abogado. Le dejás en blanco el espacio para los nombres y el DNI, y se lo hacés firmar a cada huésped al ingreso.
- Debe ser para plazos de 1 a 90 días. No debe renovarse. Si bien la renovación es legal, para el dueño es un riesgo muy alto hacerla. Por razones obvias no voy a explicar acá el por qué, pero yo no lo recomiendo para nada.
- El inmueble debe estar amoblado y listo para habitarse.
- El inquilino debe declarar domicilio permanente en otro lugar.
- Se debe dejar constancia de la razón por la cual se celebra el alquiler temporario. (Asistencia a un curso breve, atención médica, visita familiar, estar en obras en su casa, vacaciones, etcétera.)
- A partir del 1 de marzo de 2021 regirá la obligación de registrar el contrato ante AFIP.
- Es muy importante cobrar una buena suma en concepto de depósito de garantía. Si el huésped entrega el inmueble en condiciones y en término, le devolvés íntegramente el importe.
Aclará en las normas de comportamiento de tu aviso que pedís DNI o Pasaporte a cada huésped en el momento de ingresar. También podés solicitar que te manden una foto de antemano.
También te recomiendo mirar este post: 8 tips legales para alquilar tu casa por Airbnb en Argentina.
Contexto de pandemia y alquileres temporarios
La prohibición de desalojos y la nueva ley de alquileres en Argentina hicieron que 2020 sea un año muy delicado para el dueño que pone una propiedad en alquiler. De todas formas es importante destacar que la prohibición de desalojar recae sobre alquileres habitacionales, no temporarios.
No hay ninguna prohibición que impida desalojar usurpadores en un alquiler vacacional. Sin embargo pueden presentarse varios problemas mientras haya restricciones de movilidad y exigencia de cuarentenas. ¿Qué pasa con el alquiler si al momento del check-out el huésped dice que tiene Covid y debe aislarse? ¿Cómo se comprueba que dice la verdad? ¿Se le cobra por la prolongación de la estadía? ¿De qué manera? ¿Y si le cancelan el vuelo de regreso?
A casi un año de comenzada la pandemia los protocolos sanitarios aún no son del todo claros. Pero los protocolos de compensaciones al propietario en estos casos ni siquiera existen. Los requisitos para alquilar de forma temporal en la Costa Atlántica son exhaustivos en obligaciones. Pero ¿dónde aparecen las obligaciones del inquilino? En fin. Queda a criterio de cada dueño considerar la relación costo-beneficio de alquilar en este panorama.
¿Quiénes usurpan propiedades en Argentina?
En los medios se presenta la usurpación como un problema de familias pobres, de toma de terrenos y de villas. Pero el panorama real que se ve en estudios jurídicos e inmobiliarias es muy diferente: el okupa por lo general es un inquilino deshonesto pero de buen poder adquisitivo, muy bien asesorado e inembargable.
En diez años trabajando en Buenos Aires vi okupas que manejaban autos importados, modelos, abogados, gente del fútbol… Hasta hubo un caso de una pareja de médicos.
Mientras no tengan nada a su nombre -o lo tengan en el exterior- creen que nada les impide vivir de arriba, más allá de la conciencia de ser lo que son. Saben lo costoso que es un juicio para alguien de a pie, conocen los tiempos, saben a qué dueños apuntar -jubilados que alquilan sin asesorarse, mujeres solas- y saben cuándo irse.
Últimamente piden sumas en dólares para salir de las propiedades. Al dueño le dicen “Dame 3000USD y me voy mañana. Sino, haceme juicio”. En provincia de Buenos Aires no faltan los que operan en connivencia con algunos juzgados y comisarías de la zona.
Resumiendo, hay que tener mucho cuidado antes de darle la llave de una propiedad a alguien. Es fundamental asesorarse bien y no dejarse llevar por las apariencias.
¿Hay otras plataformas además de Airbnb o Booking para publicar casas y departamentos?
Sí. Recordá que con todas hay que tener mucho cuidado, por supuesto. Acá dejé un listado con plataformas nacionales, la mayoría permite cobrar en pesos: Alternativas argentinas a Airbnb en pesos argentinos.
Y acá hay un listado de más plataformas extranjeras: Alternativas a Airbnb en todo el mundo.
¿Conviene hacer un contrato de comodato en lugar de alquiler temporario?
No, bajo ningún punto de vista. El contrato de comodato es sólo para gente de extrema confianza a quien le prestes tu inmueble sin cobrarle. Por ejemplo, un hermano, una hija, tu papá.
Si realizás un contrato de comodato pero cobrás dinero por ello, estás haciendo un alquiler encubierto. No solamente se te va a complicar mucho el desalojo si hay problemas, sino que encima pueden demandarte a vos. Y además quedarse tres años bajo la actual ley, con el agravante de que en un comodato no hay monto preestablecido del alquiler.
¿Qué impuestos se pagan por poner una casa en alquiler?
Lo conté en ese artículo: Impuestos que se pagan por poner un inmueble en alquiler en Argentina hoy en día.
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