Airbnb es una plataforma de alquiler temporario de inmuebles, conocida mundialmente. Podés alquilar tu casa, una quinta, una carpa, un cuarto, el jardín…
La plataforma no pone límites ni requisitos a la hora de publicar un alojamiento. Sin embargo, es una actividad complicada en Argentina por la distorsión cambiaria, y no está exenta de riesgos. Hoy voy a dejar pasos fundamentales para tener en cuenta antes de publicar un alojamiento en Airbnb.
Índice de contenidos
- 1 1) Publicar las reglas de convivencia
- 2 2) Verificar la identidad de tus huéspedes
- 3 3) Controlar que sea una actividad permitida por consorcio
- 4 4) Analizar el seguro de hogar
- 5 5) Hacer un inventario
- 6 6) Reservar llaves
- 7 7) Cubrir imprevistos con un contrato de alquiler temporario
- 8 8) Revisar la legislación local pertinente
- 9 ¿Cuánto cuesta registrar el contrato de locación ante AFIP?
- 10 ¿Cuáles son los riesgos de poner tu casa en Airbnb en Argentina?
- 11 Otras opciones
1) Publicar las reglas de convivencia
En tu anuncio de Airbnb podés aclarar si está permitido el ingreso de menores de edad, si se prohíbe fumar, si se autorizan o no mascotas, etcétera. Es importante establecer qué está permitido y qué no para evitar que se generen situaciones incómodas. Podés imprimirlas y dejarlas también en un lugar visible de la propiedad. Cuanto menos conflictivos sean los huéspedes, menos problemas vas a tener.
2) Verificar la identidad de tus huéspedes
No alquiles a huéspedes que no tengan su identidad verificada. Es un botón que podés activar desde tu panel de anfitrión en la plataforma de Airbnb. En el momento de ingreso, comprobá la identidad de cada uno.
3) Controlar que sea una actividad permitida por consorcio
Si vas a alquilar un departamento, controlá que el reglamento de copropiedad de tu edificio no prohíba la actividad. Es común que algunos reglamentos prohíban “alquiler de habitaciones o pensiones”. En ese caso no podrás alquilar tu casa por Airbnb. A menos que convenzas a todo el consorcio de cambiar el reglamento y pagarle a un escribano la fortuna que cuesta rehacer las escrituras de cada uno, porque el reglamento de copropiedad forma parte de ellas.
4) Analizar el seguro de hogar
En caso de tener contratado un seguro de hogar, investigá si cubre daños al alquilar por Airbnb. La mayoría de los aseguradoras de Argentina no lo hacen, porque lo consideran actividad comercial.
5) Hacer un inventario
Siempre es útil tener por escrito el inventario de objetos que se dejan a disposición del huésped. Lo ideal es proveer el alojamiento con cosas útiles, pero no demasiado valiosas ni irreemplazables. Como norma general, si es frágil y no sirve para nada, no lo dejes: hay chances de que se rompa.
Por seguridad, tampoco pongas objetos que brinden información personal (fotos donde se vea la composición de tu familia, por ejemplo).
6) Reservar llaves
No entregues todas las llaves de la propiedad al huésped. Si la puerta tiene dos o tres cerraduras, sólo entregá una llave, para que puedan abrir y cerrar con ella. En caso de ser un edificio, hay cerraduras inteligentes provistas de código. En ese caso, sólo es necesario entregar la llave de entrada al edificio. Al departamento se ingresa mediante una combinación de cifras que el dueño puede cambiar cuando el huésped sale.
7) Cubrir imprevistos con un contrato de alquiler temporario
Recordá que no hay un respaldo legal fehaciente en Argentina contra usurpaciones sobre los alquileres por Airbnb ni ninguna otra plataforma online. Si querés saber más sobre este tema, te recomiendo el post: consejos legales sobre alquiler temporario en Argentina. La única herramienta ante un potencial juicio contra un okupa es un contrato de alquiler temporario. A dicho contrato podés sumarle un anexo con la copia del inventario, para que el huésped firme de conformidad.
8) Revisar la legislación local pertinente
El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires solicita que las propiedades destinadas a alquiler temporario dentro de su jurisdicción estén registradas en Turismo.gob.ar. Acá podés leer lo que se necesita para darse de alta (son varias cosas): Inscripción al Registro de Alquileres Turísticos Temporarios y preguntas frecuentes.
En el resto del país aún no hay reglas que se hayan adoptado de manera uniforme. Sin embargo, a partir del 1 de marzo de 2021 es obligatorio registrar todos los contratos de locación ante AFIP. Eso aplica para todo el país.
¿Cuánto cuesta registrar el contrato de locación ante AFIP?
En principio, sólo pagás el impuesto de Sellos que te corresponda. Cada provincia tiene su normativa.
En Buenos Aires es del 1,2% y se aplica sobre el IVA del contrato. Es verdad que el alquiler de viviendas está exceptuado. Pero sólo si es el alquiler tradicional de vivienda. Es decir, a tres años bajo la actual ley. (Y no pueden ser viviendas consideradas de lujo. Las viviendas que superan cierta valuación fiscal también pagan. Es una alícuota menor al 1,2%, pero pagan.)
En cambio, el alquiler temporario es considerado actividad comercial, así que no hay excepciones. Aunque estés alquilando una cabañita en Las Toninas, se paga el 1,2%. Es poco, porque la base de cálculo no es el monto total sino el IVA. Traduciendo: pagás el 1,2% del 21% del contrato que hagas. Si alquilás algo a diez mil pesos, vas a pagar 25 pesos.
Pero lo que pocos advierten es que al registrar los contratos se puede desencadenar la obligación de Bienes Personales, de la que pocos contribuyentes están al tanto. Y que implica hacer Declaraciones Juradas de por vida. Lo conté en esta nota sobre los impuestos que se pagan por tener una propiedad en España comparados a los que se pagan en Argentina. Esta semana voy a publicar en detalle la comparativa de los costos por alquilar inmuebles en ambos países.
¿Cuáles son los riesgos de poner tu casa en Airbnb en Argentina?
El principal riesgo de alquilar con esta modalidad en Argentina es la usurpación. (Okupas) Al igual que un alquiler tradicional, lo peor no es que no te paguen: es que no se quieran ir. Y se queden durante años con la tarifa de alquiler sin actualización y sin pagar expensas ni servicios hasta que un juez dicte el desalojo.
Ante un conflicto, la falta de registro de la propiedad como Alquiler Turístico Temporario también puede convertirse en otro problema para el propietario. También lo es la falta de inscripción o sellado del contrato. Aunque se trate de faltas administrativas que no impiden iniciar un juicio de desalojo, se dificulta el establecimiento de una fecha cierta de inicio contractual. (Pueden decirte que estaban hace más tiempo del que realmente estuvieron, y solicitar que el contrato temporal pase a ser de tres años…)
Los impuestos retenidos automáticamente por el banco cuando se realizan cobros de Airbnb también son problemáticos. Lo traté en este post: cómo alquilar tu casa en Argentina por Airbnb y qué impuestos cobran.
Otras opciones
Si querés conocer opciones distintas para alquilar tu casa en pesos de forma directa, te recomiendo esta nota: Alternativas a Airbnb en pesos argentinos.
Y si necesitás asesoramiento sobre estos temas, hago sesiones de consultoría virtual y me podés contactar escribiendo al formulario de más abajo. Son totalmente confidenciales y brindo información real para que puedas evaluar qué hacer con tu patrimonio sin sorpresas.
También podés comentar acá o escribirme por Instagram, donde publico tips, noticias, guías sobre finanzas… y todos los jueves subo stories con dinosaurios!
Gracias por la aclaración Fede!
Teniendo el departamento publicado en Airbnb se puede alquilar tanto entero como por habitaciones, y si bien en la mayoría de consorcios no hay demasiados problemas ni forma de que otros departamentos sepan cómo se alquila una unidad, cuando hay mucha gente entrando y saliendo o los inquilinos de Airbnb hacen fiestas los vecinos se quejan. Cuánto puede presionar o no el consorcio depende de cada caso, y de cuánto perjudique o no la actividad al resto de los consorcistas.
Muy buen artículo. Pero hay un error en el punto 3: la prohibición de “pensiones” o “alojamientos” en el reglamento de copropiedad no impide el alquiler temporario del departamento completo, siempre y cuando sea usado como vivienda, ya que tanto el Código Civil (art. 1199, sección 3) como la ley de la Ciudad que regula estos alquileres (6255 de 2019, art. 1, 4 y 11) los definen como eso: alquileres, y los diferencian claramente de la actividad hotelera (y, por extensión, de las pensiones). Es decir que el alquiler temporario es un alquiler como cualquier otro, la única diferencia es el plazo mínimo legal. De hecho, esa prohibición está presente en casi todos los reglamentos de copropiedad de Buenos Aires, y sin embargo existen miles de departamentos publicados en Airbnb. En cambio, el alquiler de habitaciones individuales dentro del departamento sí sería un caso más discutible.