¿Vas a alquilar tu casa en Airbnb? ¡No lo hagas sin leer estos 8 consejos clave si estás en Argentina!
¿Qué es Airbnb?
Airbnb es una plataforma de alquiler temporario de inmuebles, conocida mundialmente. Podés alquilar tu casa, una quinta, una carpa, un cuarto, el jardín…
La plataforma no pone límites ni requisitos a la hora de publicar un alojamiento.
Sin embargo, es una actividad complicada en Argentina por la distorsión cambiaria, y no está exenta de riesgos.
Hoy aclaro 8 cuestiones fundamentales para tener en cuenta antes de alquilar tu casa en Airbnb.
1) Publicar las reglas de convivencia al alquilar tu casa en Airbnb
Es importante establecer qué está permitido y qué no para evitar que se generen situaciones incómodas al alquilar tu casa en Airbnb.
Cuanto menos conflictivos sean los huéspedes que atraigas, menos problemas vas a tener.
En tu anuncio podés aclarar si está permitido el ingreso de menores de edad, si se prohíbe fumar, si se autorizan o no mascotas, etcétera.
Podés imprimir las reglas y dejarlas también en un lugar visible de la propiedad.
2) Verificar la identidad de tus huéspedes
No alquiles a huéspedes que no tengan su identidad verificada.
Es un botón que podés activar desde tu panel de anfitrión en la plataforma de Airbnb. En el momento de ingreso, comprobá la identidad de cada uno.
3) Controlar que sea una actividad permitida por consorcio
Si vas a alquilar un departamento, controlá que el reglamento de copropiedad de tu edificio no prohíba la actividad.
Es común que algunos reglamentos prohíban “alquiler de habitaciones o pensiones”. En ese caso no podrás alquilar tu casa en Airbnb.
“Pero a mí me dijeron que se se podía cambiar el reglamento…”
Como poderse, se puede.
Pero vas a tener que convencer a todo el consorcio por unanimidad para cambiarlo.
Y pagarle a un escribano la fortuna que cuesta rehacer las escrituras de cada departamento, porque el reglamento de copropiedad forma parte de ellas.
4) Analizar el seguro de hogar antes de alquilar tu casa en Airbnb
En caso de tener contratado un seguro de hogar, investigá si cubre daños al alquilar por Airbnb.
La mayoría de los aseguradoras de Argentina no lo hacen, porque lo consideran actividad comercial.
Incluso en países con mayor oferta de aseguradoras, como España, la mayoría de seguros son engañosos y no sirven de mucho.
Lo contamos en esta nota: Seguros de alquiler, seguros de impagos en España, certificado de morosidad… ¿sirven realmente en 2024?
5) Hacer un inventario antes de alquilar tu casa en Airbnb
Siempre es útil tener por escrito el inventario de objetos que se dejan a disposición del huésped.
Lo ideal es proveer el alojamiento con cosas útiles, pero no demasiado valiosas ni irreemplazables. Como norma general, si es frágil y no sirve para nada, no lo dejes! Hay chances de que se rompa.
Por seguridad, retirá objetos que brinden información personal sensible. Por ejemplo, fotos donde se vea la composición de tu familia.
6) Reservar llaves para tu uso exclusivo
Nunca le entregues todas las llaves de la propiedad al huésped. Si la puerta tiene dos o tres cerraduras, sólo entregá una llave, para que puedan abrir y cerrar con ella.
En caso de ser un edificio, hay cerraduras inteligentes provistas de código. En ese caso, sólo es necesario entregar la llave de entrada al edificio.
Al departamento se ingresa mediante una combinación de cifras que el dueño puede cambiar cuando el huésped sale.
7) Cubrir imprevistos con un contrato de alquiler temporario
La desprotección del propietario ante un inquiokupa se da tanto en caso de alquileres tradicionales como en alquileres por Airbnb.
Recordá que en Argentina no hay un respaldo legal fehaciente y efectivo contra inquiokupaciones.
La única herramienta ante un potencial juicio contra un inquiokupa es un contrato de alquiler temporario. A dicho contrato podés sumarle un anexo con la copia del inventario, para que el huésped firme de conformidad.
Si querés saber más sobre este tema, te recomiendo el post: consejos legales sobre alquiler temporario en Argentina.
8) Revisar la legislación local pertinente antes de alquilar tu casa en Airbnb
El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires solicita que las propiedades destinadas a alquiler temporario dentro de su jurisdicción estén registradas en Turismo.gob.ar.
Acá podés leer lo que se necesita para darse de alta (son varias cosas): Inscripción al Registro de Alquileres Turísticos Temporarios y preguntas frecuentes.
En el resto del país aún no hay reglas que se hayan adoptado de manera uniforme.
Si bien hasta 2023 se exigía que el contrato de locación estuviese registrado ante AFIP, su obligatoriedad cayó al haberse derogado la Ley de Alquileres.
¿Cuánto cuesta registrar el contrato de locación ante AFIP al alquilar tu casa en Airbnb?
En principio, sólo pagás el Impuesto de Sellos que te corresponda. Cada provincia tiene su normativa.
En Buenos Aires es del 1,2% y se aplica sobre el IVA del contrato.
Es verdad que el alquiler de viviendas está exceptuado. Pero sólo si es el alquiler tradicional de vivienda. Es decir, a tres años bajo la antigua ley.
Y no podían ser viviendas consideradas de lujo. Las viviendas que superan cierta valuación fiscal también pagaban. Es una alícuota menor al 1,2%, pero igual estaban comprendidas.
En cambio, el alquiler temporario es considerado actividad comercial, así que no había excepciones.
Aunque estuvieses alquilando una cabañita en Las Toninas, se pagaba el 1,2% del 21% del contrato.
Bienes Personales al alquilar tu casa en Airbnb
Pocos advierten que al registrar los contratos se puede desencadenar la obligación de Bienes Personales, de la que casi ningún contribuyente está al tanto. Y que implica hacer Declaraciones Juradas de por vida.
¿Cuáles son los riesgos de alquilar tu casa en Airbnb en Argentina?
El principal riesgo de alquilar con esta modalidad en Argentina es la usurpación. (Okupas / inquiokupas).
Al igual que un alquiler tradicional, lo peor no es que no te paguen: es que no se quieran ir. Y se queden durante años con la tarifa de alquiler sin actualización y sin pagar expensas ni servicios hasta que un juez dicte el desalojo.
La pesificación forzosa y los impuestos retenidos automáticamente por cualquier banco argentino cuando se realizan cobros de Airbnb en una cuenta argentina también son problemáticos.
Lo traté en este post: cómo alquilar tu casa en Argentina por Airbnb y qué impuestos cobran.
¿Podrías iniciar un desalojo si no inscribiste la propiedad ni registraste el contrato al alquilar tu casa en Airbnb?
Ante un conflicto, la falta de registro de la propiedad como Alquiler Turístico Temporario puede convertirse en un problema para el propietario, si bien no impide iniciar juicio.
Ocurre lo mismo con la falta de inscripción o sellado del contrato.
Aunque se trate de faltas administrativas que no impiden iniciar un juicio de desalojo, se dificulta el establecimiento de una fecha cierta de inicio contractual.
Los inquiokupas pueden decirte que estaban hace más tiempo del que realmente estuvieron. Y solicitar que el contrato temporal pase a ser del lapso mínimo estipulado para los alquileres de vivienda si cambian las leyes. Es Argentina, y todo puede cambiar de un momento a otro.
Alternativas a alquilar tu casa en Airbnb
Si querés conocer opciones distintas para alquilar tu casa en pesos o dólares de forma directa, te recomiendo esta nota: Alternativas a Airbnb en pesos argentinos.
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Estas son las experiencias de más de mil clientes que ya nos contrataron y nos recomiendan: Opiniones de nuestros clientes.
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Muy buen artículo. Pero hay un error en el punto 3: la prohibición de “pensiones” o “alojamientos” en el reglamento de copropiedad no impide el alquiler temporario del departamento completo, siempre y cuando sea usado como vivienda, ya que tanto el Código Civil (art. 1199, sección 3) como la ley de la Ciudad que regula estos alquileres (6255 de 2019, art. 1, 4 y 11) los definen como eso: alquileres, y los diferencian claramente de la actividad hotelera (y, por extensión, de las pensiones). Es decir que el alquiler temporario es un alquiler como cualquier otro, la única diferencia es el plazo mínimo legal. De hecho, esa prohibición está presente en casi todos los reglamentos de copropiedad de Buenos Aires, y sin embargo existen miles de departamentos publicados en Airbnb. En cambio, el alquiler de habitaciones individuales dentro del departamento sí sería un caso más discutible.
Gracias por la aclaración Fede!
Teniendo el departamento publicado en Airbnb se puede alquilar tanto entero como por habitaciones, y si bien en la mayoría de consorcios no hay demasiados problemas ni forma de que otros departamentos sepan cómo se alquila una unidad, cuando hay mucha gente entrando y saliendo o los inquilinos de Airbnb hacen fiestas los vecinos se quejan. Cuánto puede presionar o no el consorcio depende de cada caso, y de cuánto perjudique o no la actividad al resto de los consorcistas.
Buenas noches: tengo un monoambiente construido en mi propiedad (parcela fondo) qué requisitos debería cumplir , o condiciones para publicarlo en airbnb ? si deseo alquilarlo en forma temporal. No poseo planos de la edificación del mismo pero es funcional. Es obligatorio que yo contrate un seguro? es condición que lo registre en gobierno de la Ciudad de Bs. As? agradezco me aclaren estas dudas para saber como encaminarme. Gracias!
Hola Victoria! Airbnb no pide ningún requisito, pero el gobierno de la jurisdicción donde esté tu inmueble sí puede pedirlo.
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Súper claro! Gracias!
Me alegro que te sirva Andrea!