¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España?

Hace unos meses que crece el interés de argentinos por comprar propiedades en España.

Buen clima, mismo idioma, alquileres en euros que rinden diez veces más que en Argentina… Y, dependiendo dónde compres, propiedades más baratas por metro cuadrado. Ahora bien, ¿qué impuestos se pagan?

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España?

Estos son los impuestos obligatorios que se pagan al comprar una casa en España. Tanto el IVA como el ITP son los impuestos que más hay que tener en cuenta porque son los más costosos en una operación.

  • Impuesto al Valor Agregado (IVA). Se paga al comprar cualquier propiedad nueva en territorio español.
  • Impuesto a la Transmisión Patrimonial (ITP). Se paga al comprar cualquier vivienda de segunda mano. Nunca se paga IVA más ITP, es uno u otro. Tanto IVA como ITP suelen ser del 10% del valor de escritura, pero hay condiciones bajo las cuales se paga menos.

También existe el pago de “Actos Jurídicos Documentados”, que es parecido al Impuesto de Sellos argentino. Suele ser de bajo valor. Y la Inscripción al Registro de la Propiedad, que es sumamente importante aunque no sea obligatoria.

El Impuesto al Patrimonio se aplica sólo si superás los 500.000€. (Y no siempre, y no en todas partes).

Inscripción en el Registro de la Propiedad

No es obligatorio pero es muy recomendable hacerlo, porque cuesta poco y vale mucho. La inscripción ante el Registro es lo que da publicidad al hecho que la casa que compraste es legalmente tuya.

El valor de la inscripción depende de dónde compres y qué valor de escritura tenga.

También varía si te encargás de inscribir la propiedad vos -pagás sólo el trámite- o si contratás a una escribanía. Por una escritura de 100.000€ se pagan alrededor de 170€ de trámite. El mínimo que se paga es de 24€.

¿Qué es el Impuesto al Patrimonio?

No hay que confundirlo con el Impuesto a la Transmisión Patrimonial, que es el ITP.

El ITP se paga por única vez al comprar una propiedad.

En cambio, el Impuesto al Patrimonio es un impuesto a la tenencia de bienes, es decir, grava la posesión de riqueza.

En ningún lugar de España se cobra por menos de medio millón de euros. En la práctica es bastante difícil que alguien que vende en Argentina y compra en España quede obligado a pagarlo.

¿A partir de qué monto se paga Impuesto al Patrimonio en España?

Los montos mínimos dependen de cada Comunidad Autónoma. La que empieza a cobrar por montos más bajos hoy en día es Cataluña, a partir de 500.000€.

Bastante más alto que el mínimo de Argentina, que está fijo en pesos y hoy equivale a menos de 40.000 USD. (Exceptuando la vivienda habitual o “casa habitación”, que está exenta hasta los 52 millones de pesos.)

También hay que tener en cuenta las exenciones.

En Madrid, por ejemplo, los patrimonios hasta los 2 millones de euros están exentos. Y después, la cuota se les bonifica. Es decir: no se paga. Ocurre lo mismo en Andalucía desde 2023 y en Extremadura para 2024.

Pero en Cataluña se empieza a pagar arriba del medio millón de euros, y no hay excepciones ni se descuenta la vivienda. Hay otras comunidades donde el inmueble que elijas como vivienda sí está exento.

En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, tiene lugar el Impuesto al Patrimonio si comprás más de una propiedad y tu acervo total entonces supera los 500.000€, aún descontando los 300.000€ que es el mínimo exento para residencia.

Es decir, si tenés un departamento en la playa de 150.000€, 70.000€ en el banco, un auto de 20.000€ y una casa de 300.000€ para vivir, no pagás impuesto al Patrimonio.

En cambio, en Argentina, eso equivaldría a estar en la categoría más alta de Bienes Personales. Y a partir de tener cuarenta mil dólares en una caja de seguridad ya deberías inscribirte.

¿Cuánto se paga de IVA al comprar una casa en España?

El IVA es el único impuesto casi homogéneo al comprar una casa a estrenar en España. Es el 10% del valor de mercado de la propiedad nueva que se compra. Hay excepciones.

Dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se compre la casa, es posible que sea menor del 10%. En Canarias es del 7%, por ejemplo.

¿Cuánto se paga de ITP al comprar una casa en España?

Respecto al ITP (lo que se paga por cualquier inmueble de segunda mano), puede haber exenciones o descuentos pero también suele ser del 10%.Depende de cada Comunidad Autónoma.

Como hay muchos pueblos con pocos habitantes, es posible conseguir propiedades por las que se cobra mucho menos. También hay incentivos para que compre gente joven, o según el destino que se le vaya a dar, o dónde se ubique.

Si sos menor de 35 años y no ganás más de 24.000€ al año, en varias provincias contás con el beneficio de IVA o ITP reducido.

Otras deducciones son por ejemplo si te comprometés a destinar la vivienda para volcarla al alquiler. O a hacerle arreglos para mejorar su rendimiento energético o accesibilidad edilicia.

¿En dónde se paga ITP reducido en España?

Hay varias comunidades que aplican un ITP más bajo a personas jóvenes.

  • Andalucía
  • Aragón
  • Canarias
  • Castilla y León
  • Castilla-La Mancha
  • Cataluña
  • Comunidad Valenciana
  • Extremadura
  • Galicia
  • Región de Murcia

Algunas Comunidades hacen hasta el 50% de descuento, pero consideran jóvenes hasta los 32 años de edad.

En otras el porcentaje bonificado es menor, pero amplían el beneficio a compradores hasta los 34 años.

Y en las más generosas, el porcentaje de descuento es alto, la base sobre la que se impone es menor al 10%, y admiten personas menores de 35 años.

Cataluña, por ejemplo, hace el 50% de descuento. Si tenés menos de 32 años y comprás allí, el impuesto será del 5% en vez del 10%.

La Comunidad Valenciana cobra el 8% en vez del 10% si aún no cumpliste los 35 años.

En cambio, en Andalucía, el ITP reducido es del 3,5%, en vez del 8%, y pueden optar por este beneficio todos los compradores menores de 35 años que compran propiedades por menos de 130.000€ y que no hayan ganado más de 2000€ por mes durante los últimos dos años.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España desde Argentina?

Hay que distinguir entre varios tipos de impuestos, que dependerán de tu situación fiscal.

No tributan de la misma forma los residentes que los no-residentes.

Además, en 2020 salió una resolución de AFIP impidiendo que quienes tributaban en Argentina en 2019 puedan dejar de pagar impuestos allí gracias a mudar su residencia fiscal.

Darse de baja en la residencia fiscal argentina tiene consecuencias que pueden complicar mucho la relocalización patrimonial. Lo conté en esta nota: ¿Conviene perder la residencia fiscal argentina?

¿Es caro o barato comprar una casa en España?

Todo es relativo. Habrá quien diga “el IVA o el ITP español es muy caro”. Pero al comparar se olvida de que en Argentina -a menos que tengas sólo una propiedad y sea en la que estés viviendo- hay que pagar Impuesto de Sellos, Impuesto a la Transferencia Inmueble (ITI), honorarios de escribanía por inscripción y Bienes Personales (BBPP) de por vida.

Además, si la propiedad fue comprada a partir de 2018, no se paga ITI pero se paga un 15% de Ganancias.

Es decir, si te compraste un monoambiente a 80000 USD (valor de escritura aprox. un millón de pesos) y ahora lo vendés al mismo precio (80.000USD), valor de escritura 5 millones, pagás el 15% de Ganancias sobre la diferencia ajustada según el IPC.

¿Ganaste plata? No, perdiste. (Hay que restar todos los gastos en dólares que se pagan en la compra y en la venta.) Pero te cobran Ganancias igual.

Hay formas de descontar gastos, pero no es sencillo. Podés consultarlo con cualquier profesional contable.

¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Argentina?

Hoy en día, comprar un departamento chico en Buenos Aires conlleva alrededor del 3% de su valor en dólares en gastos, como mínimo.

Y la obligación de Bienes Personales permanece de por vida mientras se tenga el bien, a menos que sea vivienda única y quien compra esté exceptuado.

Si te comprás un departamento y también figurás como titular en la casa de tus papás porque hicieron la sucesión (de ambos o de alguno de los dos), ya no se considera que tu nuevo departamento es vivienda única.

Y pagás Bienes Personales a partir de tener bienes por el valor de…  once millones de pesos. Es decir, menos de 40 mil dólares.

A partir de eso sos considerado gravable por impuesto a la riqueza y pagás BBPP.

Y si te comprás una vivienda que valga más de 200 mil dólares (52 millones de pesos) no importa que sea vivienda única: también pagás Bienes Personales de por vida.

Eso implica tener que hacer declaraciones juradas todos los años, calcular las alícuotas y pagar los seis anticipos anuales.

¿Cuánto cuesta vender una propiedad en Argentina?

A la hora de vender en Argentina, si hubiera que hacer sucesión, los honorarios del abogado suelen ser como mínimo el 10% del valor de mercado en dólares del acervo patrimonial.

Los honorarios de los abogados están estipulados por ley, y si bien no es obligatorio considerar el valor de mercado -hay casos donde se pacta según el valor catastral, por ejemplo- también eso influye en los tiempos de la sucesión. Cuando los honorarios no se pactan sobre el valor de mercado no es raro ver sucesiones que llevan cinco años o más de trámite.

Si hacés la sucesión de un inmueble, suele ser para venderlo. Y si es para venderlo, querés que la sucesión salga rápido. Para que salga rápido (un año) lo habitual es pagar honorarios según valor de mercado.

Es decir, la sucesión de un departamento que vale cien mil dólares cuesta diez mil dólares de honorarios.

A eso hay que sumarle los gastos de la sucesión: tasa de justicia, edictos, trámites en el Registro de la Propiedad, etcétera. Para vender una propiedad en sucesión, actualmente se pierde alrededor del 13% de su valor en dólares, como base. 

Hay que estar al día

En general, quien dice que comprar o vender una casa en España es más caro que hacerlo en Buenos Aires, es porque hace mucho que no compra o vende una propiedad en Buenos Aires. Los costos por operación aumentaron un montón los últimos años.

Por otro lado, si en España decidís inscribir vos lo que compres en el Registro de la Propiedad, te ahorrás ese gasto de escribanía, que suele estar entre 500€ a 700€.

En Argentina no existe la posibilidad de que el dueño vaya a inscribir personalmente la propiedad, tiene que pagarle a un escribano para que lo haga.

Ni hablar de los gastos fijos a la hora de poner en alquiler una vivienda en Argentina: Monotributo, Ganancias, Ingresos Brutos, Bienes Personales si se tiene más de un inmueble…

Todo eso por una actividad que en España, por contrapartida, está incluso subvencionada.

Te recomiendo esta nota sobre la comparativa entre cuánto rinde alquilar en Argentina y alquilar en España.

¿Si me compro una casa en España puedo irme a vivir?

No. Podés comprarte una casa pero eso no te da derecho a residencia. Para eso tendrás que hacer algún visado aparte. Estos son los más conocidos:

¿Es verdad que hay una ley para nómadas digitales en España?

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4 comentarios en "¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España?"

  1. Vendí mi casa en Argentina (U$S 550.000) . No pagué el ITI (impuesto al la transferencia de inmuebles 1,5%) porque iba a comprar otra propiedad para vivir. Pero decidimos irnos a radicar a España y comprar un piso en Barcelona. La pregunta es: debo pagar este ITI en Argentina si voy a comprar en Barcelona un piso como vivienda ?.
    Gracias.-

  2. Hola Cayetano, la exención de ITI es por recompra de inmueble dentro del país, podés consultarlo con tu contador en Argentina, nosotros no llevamos carpetas impositivas de allá.

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