A raíz de la poca rentabilidad de los alquileres y de la baja de los precios en otros países, muchas personas me consultan por inmobiliarias que vendan sus inmuebles en Argentina y compren alguno en el exterior. ¿Es posible hacer eso? ¿Conviene?
Índice de contenidos
- 1 Problemas para transferir el dinero desde Argentina
- 2 ¿Por qué no hay inmobiliarias que vendan en Argentina y compren en el exterior?
- 3 ¿Cómo se vende una casa en Argentina y se compra otra en el exterior?
- 4 ¿Se puede comprar una casa en el exterior sin salir de Argentina?
- 5 Vender una casa en Argentina y comprar otra en Estados Unidos
- 6 Consejos para comprar una casa en Estados Unidos
- 7 Vender una casa en Argentina y comprar otra en España
- 8 Trámites e impuestos al comprar una casa en España
- 9 Consejos para comprar una casa en España
- 10 ¿Si me compro una casa en España o Estados Unidos, puedo irme vivir ahí?
Problemas para transferir el dinero desde Argentina
Como conté en este post: ¿Hay un corralito a las transferencias internacionales? cada año hay más trabas para sacar el dinero de Argentina por vías bancarias. Mucha gente se desanima al no poder averiguar cómo trasladar su patrimonio legalmente y cae en financieras dudosas o “cuevas” que prometen inversiones inmobiliarias en el exterior con rendimientos en dólares o euros. Pero esas empresas son financieras, no inmobiliarias.
¿Por qué no hay inmobiliarias que vendan en Argentina y compren en el exterior?
Porque es un negocio riesgoso y complicado. Todo lo que tenga que ver con traslado internacional de capitales ajenos lo es. Nadie quiere terminar con un pedido de la Interpol por lavado de dinero o tráfico de divisas. Y en la práctica es muy difícil para una inmobiliaria saber el origen de los fondos de un cliente. No puede reducir el riesgo de involucrarse como cómplice de un delito en el exterior.
Es muy distinto cuando se opera dentro del mismo país. Dentro de Argentina las leyes son nacionales, las inmobiliarias las conocen bien, hay documentación que las exime de responsabilidades, se le piden informes de inhibición al cliente antes de concretar una operación, etcétera.
A eso se suman los costos. El martillero público es una profesión colegiada y hay que pagar matrícula en el distrito donde se trabaja. Cada inmobiliaria debería entonces pagar una matrícula en el país de destino y otro en el de origen. También habría que invertir en publicidad online, estructura operativa (contar con asesorías de profesionales, registrar la actividad, tributar, etc.). Para resumir, sería poco rentable.
¿Cómo se vende una casa en Argentina y se compra otra en el exterior?
De forma ideal, primero se vende la propiedad en Argentina. Luego se justifican los fondos ante las autoridades. Se abre una cuenta en el país de destino y se realiza una transferencia internacional hacia ella. Con el dinero ya en cuenta y en el exterior, se analiza el mercado, se hace un estudio de rentabilidad y se compra el inmueble.
Todo esto lo puede hacer cualquier propietario por su cuenta, siempre y cuando esté correctamente asesorado. En este contexto, no sólo es habitual lograr trasladar el patrimonio de Argentina a otro país, sino incluso obtener una diferencia a favor. Todo dependerá de a cuánto se venda y a cuánto se compre.
¿Se puede comprar una casa en el exterior sin salir de Argentina?
Sí. Ahora bien, ¿es recomendable? Un inmueble es una inversión importante. Es necesario conocer el sistema legal del país donde se compra. Conocer los derechos y obligaciones de los propietarios, entender la documentación, muchas cosas. Y a mi criterio, es importante visitar la casa en cuestión. Ver la calidad constructiva, el estado del edificio, el terreno, el barrio, la reputación que tiene la zona, quién vive ahí, qué ventajas o riesgos hay a futuro…
Vender una casa en Argentina y comprar otra en Estados Unidos
En general, cuando el lugar de destino del dinero es Estados Unidos, no hay demasiados problemas para ingresar los fondos. Mientras se paguen los impuestos correspondientes, a EE.UU. no le interesa saber demasiado de dónde proviene el dinero. Por eso hace años que florecen las financieras argentinas que mandan “dólar cable” (transferencias no bancarias ni registradas) a Estados Unidos. Ahora bien, eso no significa que siempre sea sencillo invertir en un inmueble en ese país. Las legislaciones cambian a nivel estatal e incluso departamental (un county puede tener una reglamentación distinta al vecino) y es difícil entenderlas para alguien que no conoce el sistema.
Hay varias estafas a argentinos en la compra de inmuebles en Florida. Una de las más famosas fue la de Quarz Bal Harbour, al estilo Ponzi, pero existen varias más. La distancia, los costos legales y la carencia de ciudadanía o residencia hacen que sea casi imposible litigar desde otro país para recuperar el dinero.
Incluso hubo ocasiones donde se vendieron propiedades de formato tiempo compartido y el comprador argentino, poco familiarizado con ese sistema, creyó que compraba el inmueble. En ese caso ni siquiera hay margen para litigar, porque si la documentación está correcta, no se trata de una estafa.
Consejos para comprar una casa en Estados Unidos
El más básico consiste en informarse bien sobre el sistema inmobiliario estadounidense. No existe sólo el formato de compraventa: también hay leasing, time-share, alquiler tradicional, alquiler vacacional…
Es importante investigar a la empresa inmobiliaria con la que se hará el negocio. Una de las principales señales de alarma es la negativa a reunirse en persona, pero eso es difícil de comprobar si se trata de una operación a distancia desde Argentina.
La calidad de la página web y de las fotos solía ser un indicador de cuánta credibilidad tenía la inmobiliaria. Pero hoy en día los estafadores se sofisticaron mucho. Bautizan a sus “emprendimientos” con nombres de cadenas hoteleras reconocidas, copian fotos de otros lugares, crean páginas web y algunas hasta disponen de oficinas lujosas en South Beach, para hacer más creíble la puesta en escena.
Vender una casa en Argentina y comprar otra en España
Como conté en este post “Cómo comprar una casa en España”, los precios del metro cuadrado son muy atractivos. Exceptuando Madrid y Barcelona, es posible comprar departamentos en Zaragoza, Alicante, Gijón, por menos de lo que cuestan en Buenos Aires. En Valencia, los precios de inmuebles localizados a unos minutos del centro valen hasta un 40% menos que en CABA. Y se trata de la tercera ciudad de España, elegida en una encuesta de 2021 como una de las ciudades de mejor calidad de vida en el mundo.
Hay mucha oferta y los precios bajaron al menos un 15% a raíz de la pandemia. El atractivo principal es que la rentabilidad de un inmueble puesto en alquiler queda fija en euros. También es más económico de mantener, porque los gastos de comunidad (expensas) suelen ser mucho más bajos que en Ciudad de Buenos Aires.
Trámites e impuestos al comprar una casa en España
En mi experiencia personal y profesional, es mucho más fácil el proceso de compra en España que en Argentina. Los trámites para comprar un inmueble en territorio español sin hipoteca son bastante sencillos. Se firma un boleto de compraventa (arras) con intención de compra. Luego se paga emitiendo un cheque al vendedor, que se entrega ante el notario el día de la venta. Tanto el pago del impuesto a la transmisión inmueble (ITP) como la inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble puede realizarlos el comprador personalmente. No está obligado a contratar un escribano, como ocurre en Argentina. Tampoco surgen conflictos entre compradores y vendedores por la moneda en la que escriturar, porque todo se hace en euros.
En cuanto a impuestos, si se trata de una vivienda (no una cochera o baulera independiente), no se paga IVA ni hay que darse de alta como autónomo. No se tributa por todo tipo de alquiler, como marca la ley Argentina. En España sólo se debe declarar el rendimiento de capital inmobiliario en la declaración anual de Renta de Personas Físicas. ¿Por qué? Porque alquilar una vivienda no es considerada una actividad económica sino un rendimiento de capital. Tampoco hay impuesto a la tenencia de patrimonios medios o bajos como ocurre en Argentina. Lo más cercano podría ser Cataluña, que grava los inmuebles a partir del medio millón de euros. Pero así y todo queda lejos de la base imponible argentina, que arranca en apenas 20.000USD.
Conté más sobre esto en este post: Impuestos por comprar una casa en España.
Consejos para comprar una casa en España
Aunque sea una inversión atractiva, también hay que tener mucho cuidado. El desconocimiento de las leyes y del funcionamiento del mercado te puede llevar a cometer errores serios.
Hay inmobiliarias que venden desarrollos como si fueran rentables y no lo son. (Ya sea por la ubicación, antecedentes con okupas, restricciones arquitectónicas por tratarse de patrimonio histórico, etc.)
Otras prometen conseguir la ciudadanía o la residencia en España al comprar una casa. Cuidado, porque eso no es posible.
¿Si me compro una casa en España o Estados Unidos, puedo irme vivir ahí?
No. Comprar una propiedad en Estados Unidos no te habilita a residir en ella legalmente. En España tampoco. Y si te ofrecen un contrato de alquiler falso para empadronarte, es un delito.
Ciudadanía, residencia física legal, residencia fiscal, propiedad, empadronamiento, visado no lucrativo y permiso de trabajo son siete cosas diferentes.
Si necesitás asesoramiento sobre estos temas, hago sesiones de consultoría virtual y me podés contactar escribiendo a info@pirlutravel.com Son totalmente confidenciales y brindo información real para que puedas hacer por tu cuenta todos los trámites necesarios paso a paso, trasladando tu patrimonio de forma legal adonde quieras, y sin sorpresas.
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