Los impuestos al comprar una casa en España varían según el tipo de inmueble, dónde compres, cuánto cueste, cuál sea tu edad, tu residencia fiscal, y hasta tu situación patrimonial y familiar.
Calcular bien los costos es fundamental si vas a invertir, emigrar o mudarte. En este artículo te explicamos todo lo que tenés que tener en cuenta.
¿Por qué comprar una casa en España?
Hace unos años que crece el interés de argentinos por comprar propiedades en España.
Buen clima, mismo idioma, alquileres en euros que rinden diez veces más que en Argentina… Y, dependiendo dónde compres, propiedades más baratas por metro cuadrado.
A nuestra consulta suelen llegar muchas preguntas sobre los impuestos al comprar una casa en España. ¿Es necesario tener NIE? ¿Se pagan los mismos impuestos al comprar una casa en España siendo español que siendo extranjero?
Preparamos esta nota porque hay muchas medias verdades, mitos y hasta estafas dando vueltas.
Veamos.
¿Cuáles son los impuestos al comprar una casa en España?
Los impuestos al comprar una casa en España son el IVA o el ITP. Se paga siempre uno de los dos. Da lo mismo si sos español, residente en España, o extranjero no residente.
Tanto el IVA como el ITP son los impuestos que más hay que tener en cuenta porque son los más costosos en una operación.
- Impuesto al Valor Agregado (IVA). Se paga al comprar cualquier propiedad de obra nueva en territorio español.
- Impuesto a la Transmisión Patrimonial (ITP). Se paga al comprar cualquier vivienda de segunda mano.
Nunca se paga IVA más ITP, es uno u otro. Tanto IVA como ITP suelen ser del 10% del valor de escritura, pero hay condiciones bajo las cuales se paga menos.
También existe el pago de “Actos Jurídicos Documentados”, que es parecido al Impuesto de Sellos argentino. Suele ser de bajo valor.
El Impuesto al Patrimonio se aplica sólo si superás los 500.000€ después de haber comprado. (Y no siempre, y no en todas partes).
Otros gastos aparte de los impuestos al comprar una casa en España
Los gastos más importantes son los honorarios de inmobiliaria y de notaría (escribano). Varían según el profesional que elijas y los servicios que contrates. Más abajo contamos más detalles.
Y la Inscripción al Registro de la Propiedad es sumamente importante aunque no sea obligatoria.
Estos gastos no son impuestos, así que no los podemos considerar dentro de los impuestos al comprar una casa en España. Pero sí es importante tenerlos en cuenta.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
No es obligatorio pero es muy recomendable hacerlo, porque cuesta poco y vale mucho. La inscripción ante el Registro es lo que da publicidad al hecho que la casa que compraste es legalmente tuya.
El valor de la inscripción depende de dónde compres y qué valor de escritura tenga.
También varía si te encargás de inscribir la propiedad vos -pagás sólo el trámite– o si contratás a una notaría (escribanía).
¡Los honorarios de un escribano por inscribir la propiedad pueden ser casi tan altos como los honorarios de la compraventa! Y nunca bajan de los 500€.
En cambio, si lo hacés por tu cuenta, por una escritura de 100.000€ se pagan alrededor de 170€ de trámite de inscripción. El mínimo que se paga es de 24€.
Honorarios aparte de impuestos al comprar una casa en España
Los honorarios de la notaría varían según el monto del inmueble, cuántas páginas tenga el testimonio, si se pidió hipoteca o no, y cuántas personas intervengan en la operación, entre otros factores.
Para una vivienda inferior a 150.000€ comprada por un matrimonio sin hipoteca, suele haber entre 700 y 900€ de honorarios.
Gastos de inmobiliaria al comprar una casa en España
En caso de que la vivienda se compre a través de una inmobiliaria y no por dueño directo, también es necesario sumar dicho gasto.
Las agencias independientes (“de barrio”) suelen cobrar el 3% del valor del inmueble en concepto de honorarios de inmobiliaria al comprador de una vivienda.
Pero las inmobiliarias de franquicia que trabajan como una red de en varios distritos cobran muchísimo más, tanto a compradores como venderores. Es el caso de Tecnocasa, Expercasa, Housfy, Remax, etc.
Algunas establecen un piso mínimo de 5000€ más IVA para cualquier compra, por ejemplo.
En otras, las comisiones pueden llegar a superar el 10% de lo que comprás! Ojo.
¿Qué es el Impuesto al Patrimonio? ¿Es parte de los impuestos al comprar una casa en España?
No hay que confundirlo con el Impuesto a la Transmisión Patrimonial, que es el ITP.
El ITP se paga por única vez al comprar una propiedad, si es de segunda mano.
En cambio, el Impuesto al Patrimonio es un impuesto a la tenencia de bienes, es decir, grava la posesión de riqueza.
En ningún lugar de España se paga si tenés menos de 500.000€ (medio millón de euros). Y en muchas jurisdicciones ya no se cobra.
En la práctica es bastante difícil que alguien que vende en Argentina y compra en España quede obligado a pagar Impuesto al Patrimonio.
Tampoco es parte de los impuestos al comprar una casa en España en el momento de la escritura, ya que se realiza después de finalizado cada ejercicio fiscal. Es decir, al año siguiente.
¿A partir de qué monto se paga Impuesto al Patrimonio en España?
Los montos mínimos dependen de cada Comunidad Autónoma. La que empieza a cobrar por montos más bajos hoy en día es Cataluña, a partir de 500.000€.
Bastante más alto que el mínimo de Argentina, que está fijo en pesos y hoy equivale a menos de 40.000 USD. (Exceptuando la vivienda habitual o “casa habitación”, que está exenta hasta los 52 millones de pesos.)
También hay que tener en cuenta las exenciones.
¿Vas a pagar impuesto al Patrimonio por tener una casa en España? ¡Depende de dónde compres!
En Madrid, por ejemplo, los patrimonios hasta los 2 millones de euros están exentos. Y después, la cuota se les bonifica. Es decir: no se paga.
Ocurre lo mismo en Andalucía desde 2023. Y en Comunidad Valenciana y Extremadura para 2024. Cantabria también bonificará la cuota en 2025 sobre patrimonios menores a los 3 millones de euros.
Pero en Cataluña se empieza a pagar arriba del medio millón de euros, y no hay excepciones ni se descuenta la vivienda. Hay otras comunidades donde el inmueble que elijas como vivienda sí está exento.
Comparación entre Patrimonio y Bienes Personales
En Aragón, por ejemplo, tiene lugar el Impuesto al Patrimonio si comprás más de una propiedad y tu acervo total entonces supera los 700.000€, aún descontando los 300.000€ que es el mínimo exento para residencia.
Es decir, si tenés una casa rural en la montaña de 150.000€, 70.000€ en el banco, un auto de 20.000€ y un departamento de 300.000€ para vivir, no pagás impuesto al Patrimonio.
En cambio, en Argentina, eso equivaldría a estar en la categoría más alta de Bienes Personales. Y a partir de tener cuarenta mil dólares en una caja de seguridad ya deberías inscribirte.
¿Cuánto se paga de IVA al comprar una casa en España?
El IVA es el único impuesto casi homogéneo al comprar una casa a estrenar en España. Es el 10% del valor de mercado de la propiedad nueva que se compra. Hay excepciones.
Dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se compre la casa, es posible que sea menor del 10%. En Canarias es del 7%, por ejemplo.
¿Cuánto se paga de ITP al comprar una casa en España? ¡Depende de quién compre!
El ITP (lo que se paga por cualquier inmueble de segunda mano) suele ser del 10%, aunque como depende de cada Comunidad Autónoma puede costar menos según dónde compres.
También hay exenciones y descuentos según el perfil de quién esté comprando. O según el destino que se le vaya a dar a la vivienda.
Dónde, qué y quién
Como hay muchos pueblos con pocos habitantes, es posible conseguir propiedades por las que se cobra mucho menos.
Además hay incentivos para que compre gente joven, familias numerosas y víctimas de violencia.
Si sos menor de 35 años y no ganás más de 24.000€ al año, en varias provincias contás con el beneficio de IVA o ITP reducido.
Uno de los requisitos a cumplir es que la vivienda que adquieras no supere los 130.000€.
Otras deducciones son por ejemplo si te comprometés a destinar la vivienda para volcarla al alquiler a precios bajos para personas vulnerables.
O a hacerle arreglos para mejorar su rendimiento energético o accesibilidad edilicia.
¿En dónde se paga ITP reducido en España?
Hay varias comunidades que aplican un ITP más bajo a personas jóvenes.
- Andalucía
- Aragón
- Canarias
- Castilla y León
- Castilla-La Mancha
- Cataluña
- Comunidad Valenciana
- Extremadura
- Galicia
- Región de Murcia
Algunas Comunidades hacen hasta el 50% de descuento, pero consideran jóvenes hasta los 32 años de edad.
En otras el porcentaje bonificado es menor, pero amplían el beneficio a compradores hasta los 34 años.
Y en las más generosas, el porcentaje de descuento es alto, el impuesto base es menor al 10%, y admiten personas menores de 35 años.
En esta nota encontrás más detalles: Lugares de España más baratos y más caros para comprar inmuebles 2023
¿Se pagan los mismos impuestos al comprar una casa en España siendo español que extranjero?
Los impuestos al comprar una casa en España no varían si sos español o de otra nacionalidad.
Sí pueden variar si sos residente español o no. En general los costos son los mismos, pero si no vivís en España no podés acceder a las bonificaciones.
Comprando como residente en España podés solicitar bonificaciones en el ITP por persona joven, por ejemplo. Pero si comprás como no Residente, no podés pedirlas aunque tengas 23 años.
¿Es necesario tener NIE para comprar una casa en España?
Hay muchas inmobiliarias que diciendo que no es necesario tener NIE para comprar una casa. Y es cierto, no se necesita NIE para firmar la escritura.
Pero sí se necesita NIE para pagar el ITP, y para inscribir la propiedad que hayas comprado. También lo necesitás si vas a pedir alguna bonificación del ITP.
Si no pagás el ITP a tiempo, Hacienda te pone multas. Y si no tenés NIE, tampoco vas a poder acreditar los requisitos para acceder a bonificaciones de impuestos.
Por estas cuestiones no es buena idea comprar tu casa sin tener NIE.
¿Es necesario ser residente español para obtener un NIE?
No. El NIE es una identificación fiscal ante España, pero no todas las personas que tienen NIE son residentes españolas.
Siendo extranjero podés obtener un NIE para pagar el ITP de la vivienda que compres, aunque no residas en España ni tengas ciudadanía europea.
Te recomiendo consultar este artículo: NIF, NIE, residencia, ciudadanía… qué son y cómo te afectan
¿Si me compro una casa en España puedo irme a vivir sin tener ciudadanía europea?
No. Podés comprarte una casa pero eso no te da derecho a residencia. Para eso tendrás que hacer algún visado aparte. Estos son los más conocidos:
- Golden visa o residencia por compra de casas en España: qué es y cuánto cuesta
- Visa freelancer en España: qué es y cómo se obtiene la residencia no lucrativa
- Freelancers en España: todo sobre los nuevos visados de la Ley Start-ups
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España desde Argentina?
Hay que distinguir entre varios tipos de impuestos, que dependerán de tu situación fiscal y de dónde los estés pagando.
No tributan de la misma forma los residentes que los no-residentes, tanto si analizamos los impuestos en Argentina como en España.
¿Por qué hay que tener en cuenta a Argentina al considerar los impuestos al comprar una casa en España?
Porque darse de baja en la residencia fiscal argentina tiene consecuencias que pueden complicar mucho la relocalización patrimonial. Y encarecer bastante la factura impositiva.
Lo conté en esta nota: ¿Conviene perder la residencia fiscal argentina?
¿Es caro o barato comprar una casa en España?
Todo es relativo.
Depende con qué país compares, quién está comprando, qué tipo de inmueble sea, y cuál es la finalidad que quieras darle.
El objetivo puede ser habitar con tu familia, alquilar, resguardar el valor del dinero, poner un Airbnb, comprar para reformar, etc.
Para todo eso necesitás tener en cuenta muchos factores que van más allá de los impuestos.
Desde la seguridad jurídica para contratos de alquiler, por ejemplo, hasta la estabilidad de la moneda o el valor de mantenimiento del inmueble.
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¿Tenés dudas, comentarios, aportes? Podés comentar abajo, en la sección de comentarios.
Gracias por la info!!
Me alegro que te sirva!
Vendí mi casa en Argentina (U$S 550.000) . No pagué el ITI (impuesto al la transferencia de inmuebles 1,5%) porque iba a comprar otra propiedad para vivir. Pero decidimos irnos a radicar a España y comprar un piso en Barcelona. La pregunta es: debo pagar este ITI en Argentina si voy a comprar en Barcelona un piso como vivienda ?.
Gracias.-
Hola Cayetano, la exención de ITI es por recompra de inmueble dentro del país, podés consultarlo con tu contador en Argentina, nosotros no llevamos carpetas impositivas de allá.