Mitos y realidades
Es importante desmontar los mitos de “la casa a un euro”: esas cosas no existen. (Daría material para un próximo post.)
Pero sí es real que en varias ciudades españolas aún se pueden conseguir departamentos aceptables por menos de lo que se pagaba hasta hace poco en Ciudad de Buenos Aires.
Con muchos servicios -parques, escuelas, gimnasios, tiendas, supermercados- en zonas tranquilas y con medios de transporte. E incluso a distancia andando del centro histórico.
¿Cuánto cuesta un departamento en España?
El mercado inmobiliario español es mucho más dinámico que el argentino.
¿Qué significa eso?
Que los precios pueden subir… pero también bajar. Y viceversa. Los inmuebles se ponen a la venta y la operación se suele concretar en menos de tres meses.
Es fácil comprar y vender, como conté en este post: Inmobiliarias para vender en Argentina y comprar en España.
Hay departamentos en zonas agradables y seguras a menos de 80.000€, listos para entrar a vivir.
Evitando Madrid y Barcelona, los precios del metro cuadrado a veces igualan a los de Buenos Aires. O incluso son más baratos.
Todo dependerá de la calidad constructiva, si el inmueble está cerca o lejos del casco histórico de la ciudad, si es un punto turístico, etcétera.
¿Cuánto cuesta un departamento en Argentina?
En Ciudad Autónoma de Buenos Aires hasta hace poco el precio promedio era de 2400USD.
En Constitución y La Boca, los barrios más baratos, era de 1300USD. ¿Y ahora, en 2023?
Es difícil decirlo, porque aunque haya habido bajas de un 30% o incluso un 40% respecto a los valores pre-pandemia, los precios que se publican no encuentran comprador. Son muy pocas las operaciones que se concretan.
¿Por qué hay tantas propiedades en venta en Argentina?
La nueva Ley de Alquileres ocasionó que muchos propietarios retiren sus inmuebles del mercado de alquiler y los pongan en venta.
Los decretos impidiendo actualizaciones de precio en los alquileres en 2020 y sus prórrogas en 2021 también acentuaron esta tendencia.
El crédito hipotecario es inexistente y Argentina tiene hoy en día los salarios en dólares más bajos de la región. La gente que necesita una casa para vivir no puede comprársela. Y no va a poder hacerlo mientras no haya financiación, aunque los precios bajen.
Por otro lado, los inversores que no necesitan crédito no ven atractiva la compra de inmuebles, que además de poco rentable se volvió compleja y riesgosa.
Quien tiene dólares en mano invierte en bonos y acciones o hace distintos “rulos” legales. O compra propiedades en el exterior, con una rentabilidad cinco veces más alta y en dólares o euros.
El escenario resultante en Argentina es que todos quieren vender pero nadie compra. Los que quieren, porque no pueden hacerlo. Y los que pueden, porque no les interesa.
Gastos de volcar al alquiler un inmueble en Argentina en 2023
Por un lado existen gastos propios de acondicionar una propiedad para alquilar. Reformas, pintura, mantenimiento. Eso queda a criterio de los propietarios.
Por otro lado, están los impuestos, que quedan establecidos según normas nacionales. Lo conté en ese artículo: Impuestos que se pagan por poner un inmueble en alquiler en Argentina hoy en día.
Al considerar costos no hay que anotar sólo los impuestos respectivos al alquiler en sí, sino todos los demás gastos que concatenan, como son los honorarios profesionales a contables o estudios de abogacía.
Por otro lado, la renta financiera de los últimos años hace que menos de 7.000USD convertidos a pesos y puestos a plazo fijo a 90 días rindan más de 100.000ARS por mes. ¿Quién va a poner 70.000USD o 100.000USD -diez veces más- en una propiedad para alquilarla congelando el precio en pesos por un año? Es por eso que en Argentina cada vez hay un porcentaje mayor de alquileres totalmente en dólares.
¿En qué ciudades de España se consiguen buenos precios?
Por menos de 100.000USD (lo que costaba cualquier dos ambientes en Buenos Aires hasta hace pocos años) se encuentran departamentos de segunda mano en estas ciudades:
- Cádiz
- Granada
- León
- Logroño
- Málaga
- Oviedo
- Santiago de Compostela
- Sevilla
- Valencia
- Zaragoza
Aclaro desde ya que hablo de ciudades, no de pueblos. Los pueblos son más baratos.
Todas las que nombré son ciudades que cuentan con aeropuertos, museos, universidades, estadios, delegaciones para hacer trámites, etcétera.
Y son ciudades tranquilas, donde se puede caminar a cualquier hora y la mayoría de sus habitantes son de clase media.
En los pueblos los valores son más bajos, pero no existe el tipo de servicios que tiene una ciudad. Los pueblos tienen lo básico: supermercados, farmacias, escuelas, hospitales, parques.
Se puede vivir perfectamente en un pueblo, pero no es para todo el mundo. Y no siempre son la inversión correcta si estás buscando alquilar la propiedad que compres, ya sea en forma tradicional o a turistas.
Te puede interesar esta nota: Lugares de España más baratos y más caros para comprar inmuebles
¿Cuánto cuesta un departamento en distintas ciudades de España?
En mi Instagram hay varios posts sobre cuál es el promedio del precio del m2 en distintas ciudades de España.
También cuento qué impuestos se pagan allí, cuál es el costo de vida, promedio de alquileres, transporte, clima y mucho más. Dejo algunas ciudades a continuación. Haciendo click en cualquiera de ellas verás el informe de cada una.
Ejemplo con números redondos
Un departamento de 100.000USD volcado al alquiler en Argentina pagará ante AFIP:
- Monotributo (IVA y Ganancias), cuota según categoría. Se descontará el IVA en caso de locaciones para vivienda tradicional.
- En caso de tener más de tres departamentos, no se puede seguir siendo monotributista. Hay que entrar en el régimen de Responsable Inscripto.
- Ingresos Brutos. Puede haber excepciones. Depende del tipo de alquiler y de la localidad donde se halle.
- Si se tiene más de una propiedad, Bienes Personales mientras se tenga. Y en algunos casos aún después de que se venda. Lo conté en este post: ¿Cuánto se paga de Bienes Personales?
Dependiendo del lugar donde esté, también pagará tasa municipal (ABL en Ciudad de Buenos Aires, o impuesto inmobiliario en otras jurisdicciones).
La rentabilidad es muy difícil de calcular porque los precios se fijan en pesos, y las perspectivas de inflación cambian cada semana.
En el momento de escribir esta nota, un alquiler de 85.000ARS equivalía aproximadamente a 250USD. Eso es hoy. ¿A cuántos dólares equivale eso hoy, mañana o dentro de un año?
Siendo muy optimistas y asumiendo o bien poca inflación, o bien un funcionamiento correcto de la indexación que plantea la Ley de Alquileres, estaríamos en un “buen” escenario si obtuviéramos 250USD de renta mensual. Es decir, hay un techo de 3% de rentabilidad anual en un panorama óptimo.
Además, los inquilinos argentinos no pagan en dólares, pagan en pesos. Así que a eso habrá que restarle eventualmente el costo de convertir los pesos recibidos a otra moneda apta para el ahorro.
Valencia, la joya del Mediterráneo
La Comunidad Valenciana es una de las que tiene más alto retorno por alquiler en toda España.
Es el resultado de un m2 aún muy competitivo y un mercado de alquiler dinámico. La rentabilidad de Castellón y Sagunto supera el 7% anual.
Eso las convierte en las ciudades de la costa mediterránea española más rentables, junto a Huelva.
Barcelona, debido al precio elevado del m2, tiene una rentabilidad del 4.5%.
Ocurre lo mismo en Islas Baleares y Guipúzcoa. Ambas regiones rondan porcentajes inferiores al 5%, lo que las convierte en unas de las zonas menos rentables actualmente. El inversor que compra en estas áreas lo hace con metas a largo plazo.
Eso no necesariamente significa que no sea buena idea invertir allí. En esta nota están los lugares con más y menos rentabilidad de España: Lugares de España más y menos rentables para invertir en inmuebles
Alquileres turísticos o temporarios en Argentina
Se denomina alquiler temporario en Argentina a todo alquiler que se realiza por menos de tres años, como estipula que deben ser los contratos de vivienda según la nueva Ley de Alquileres.
Hay que tener mucho cuidado con los plazos por los cuales se alquila bajo el régimen temporario. Podés leer más en esta nota: Consejos legales sobre el alquiler temporario.
En caso de inmuebles alquilados a turistas se pagará IVA e Ingresos Brutos sin excepción.
Además, habrá que abonar el Impuesto de Sellos al momento de registrar el contrato de locación. La obligación de registro rige para todos los alquileres, pero los de vivienda tradicional no siempre deben pagar Sellos por eso.
Si la propiedad de alquiler turístico estuviese en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, habrá que darla de alta en el Registro de Alquileres Turísticos.
Además de lo relativo a AFIP (monotributo, factura electrónica, Ingresos Brutos) deberá pagar una certificación de habitabilidad emitida por un profesional habilitado. Y contratar un seguro.
Comparativa con números redondos en España
Un departamento de 100.000€ en España, si se vuelca al alquiler de vivienda, deberá pagar:
- Rendimiento de capital inmobiliario. Se paga únicamente una vez al año en la declaración del Impuesto a la Renta de Personas Físicas (IRPF).
- Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI). Es entre el 0,4% y el 1,3% de la tasación fiscal y se paga una vez al año. Equivale al Impuesto Inmobiliario de algunas localidades en Argentina. Lo que se pague dependerá del lugar donde esté y si es una vivienda nueva o antigua. En Alicante, por ejemplo, se paga en promedio 35€ al año. En Valencia por un piso de 100.000€ se suele pagar 150/200€ al año. Puede ser más, dependiendo de cuál sea la zona.
También hay un impuesto al Patrimonio, similar (al menos en espíritu) a Bienes Personales. Pero se paga a partir de tener bienes por más de medio millón de euros.
Depende de cada comunidad autónoma española, hay varias que lo cobran a partir de tener más de 700.000€, y no se tiene en cuenta en el cómputo la casa donde vivas si vale menos de 300.000€.
Mientras tanto, Bienes Personales en Argentina se paga a partir de 6millones de pesos. En el momento de escribir esta nota equivalía a 43.000€. Ahora es menos de 20.000€. (Solamente exceptúan si tenés una única propiedad, vivís en ella y vale menos de 30 millones de pesos. Hace un par de años eso equivalía a 230.000€, ahora no llega a los 100.000€.)
La renta esperable en España depende mucho de la ubicación y el estado del inmueble. En las ciudades que mencioné al principio, una franja lógica está entre los 600€ y 850€ mensuales. Es decir, una renta anual del 6% como piso. Y lo más importante: directamente en euros.
Los impuestos por alquilar vivienda en España son sencillos de pagar, y se abonan de forma anual. Una vez al año con el IRPF y listo, todo legal.
No hay que hacer factura electrónica, ni darse de alta como autónomo, ni pagar 3 impuestos distintos, ni contratar a un contador.
¿Son caros los impuestos en España?
El IRPF va por escalas. Y se cobra por todo lo que ganes, habiendo descontado lo que necesitaste gastar.
Es decir, no se paga sobre las ganancias brutas, sino netas. Además, hay bonificaciones impositivas para quienes vuelcan una vivienda en alquiler tradicional.
Lo que pagues va a depender de cuánto puedas deducir. El 19% es el techo de lo que vas a pagar por renta inferior a los 15.000€ anuales. Conviene contratar a un contador porque los ahorros pueden ser importantes.
En general, los impuestos por tener un inmueble alquilado para vivienda en España son bajos. Tampoco es necesario contratar a un contador todos los años. Es gracias a eso también que la rentabilidad se mantiene alta (5% en promedio descontando impuestos).
En alquileres destinados a vivienda habitual, la cuota anual a ingresar por IRPF suele tener una bonificación del 60%. Más información: Agencia Tributaria Española FAQ sobre Ley 11/2021
¿Qué pasa si alquilo un inmueble pero no vivo en España?
En caso de no ser residente fiscal en España, se hace IRNR en lugar de IRPF. IRNR es el Impuesto a la Renta de No Residentes.
Dependiendo de dónde vivas fuera de España, cuánto cobres, cómo alquiles, etc, puede ser del 19% o más, y tampoco en todos los casos se cobra sobre la ganancia bruta.
Es importante contratar a un contador para entender cuál es tu situación, cada cuánto hay que hacer presentaciones y si podés deducir gastos o no. Muchas veces la alícuota no marca la diferencia, lo hace la posibilidad de deducir. No es lo mismo pagar el 19% de 10.000€ que el 19% de 6000€.
En estos casos casi siempre tendrás que contratar a un contador. Pero no por alquilar, sino por tu condición de No Residente. Cuando hay doble residencia y tributación en países diferentes, la situación se vuelve mucho más compleja.
Alquileres turísticos en España
Las reglamentaciones que regulan los alquileres turísticos se dan a nivel municipal. Y en España existen más de ocho mil. Así que sería imposible analizarlos todos.
En cuanto a impuestos, Hacienda considera que un alquiler turístico es una actividad comercial cuando existe por lo menos una persona empleada a tiempo completo.
Es decir, un complejo de cabañas que tenga un cuidador y administrador, por ejemplo. O un hostel. En esos casos, el dueño debe anotarse como autónomo y tributar por la actividad como comercial.
Otro parámetro es la habitualidad. No es lo mismo alquilar tu casa a turistas únicamente en el verano o en las fiestas que todo el año. Y también cuántos inmuebles tengas. No es lo mismo alquilar dos que diez.
Por lo tanto, mientras que en Argentina todo alquiler turístico o temporario obliga a facturar electrónicamente e implica pagar Ganancias, IVA e Ingresos Brutos, en España no.
En España va a depender del Ayuntamiento en que estés, cuántos meses del año alquiles, cuántos inmuebles tengas y cómo hagas la actividad.
Sólo en determinadas condiciones vas a tener que darte de alta como autónomo. Y eso de ninguna manera significa que estés alquilando en negro o sin contrato.
Es que según cómo alquiles, Hacienda va a considerarlo un simple rendimiento de capital inmobiliario y no una actividad comercial.
En cambio, en Argentina, todo propietario que alquila debe estar en el Monotributo o ser Responsable Inscripto. Sino, está alquilando de manera informal.
En Argentina hoy en día el costo impositivo por alquilar legalmente es desmesurado, sobre todo teniendo en cuenta el riesgo de okupación / usurpación / inquiocupación al que se enfrentan los propietarios.
Lamentablemente, esos riesgos también existen en España, sobre todo desde que se aprobó el Real Decreto Ley Antidesahucios en la pandemia. En parte debido a ese motivo, la rentabilidad subió y sigue siendo muy superior a la de Argentina.
¿Es fácil vender en Argentina para comprar en España?
No. Menos aún con el actual récord de casas y departamentos a la venta en Buenos Aires. Y con la especie de corralito a las transferencias internacionales.
Pero si bien ahora es más difícil que antes, también sabemos que probablemente sea más fácil hacerlo hoy que después. Quien ya tiene ahorros o logró vender su vivienda, tiene muchas oportunidades en el exterior.
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Hola Pilar, que opinas de invertir en España en plazas de garage o locales comerciales? Quizás ganas menos pero reduces el riesgo de usurpación también no?
Hola Esther, así es, se reducen los riesgos y aunque se perciban cantidades menores eso no necesariamente implica que se gane menos, ya que la renta es mayor.
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