Impuestos por poner en alquiler un inmueble en Argentina en 2021

• Registrar el contrato de locación ante AFIP. El trámite conlleva pagar el Impuesto de Sellos. La alícuota depende de cada provincia. En general suele estar bonificado en casos de alquileres de vivienda tradicional. Pero si se registra el contrato de una propiedad cuyo titular debería haber estado inscripto en Bienes Personales y no lo hizo en su momento, puede terminar teniendo que pagar multas e intereses resarcitorios.

A menos que estés familiarizado con la web de AFIP o sólo seas monotributista, en la mayoría de los casos vas a necesitar contratar a un contador.

Impuestos a la propiedad en Argentina (sólo por tenerla, no por alquilarla)

Si sos titular de más de una propiedad, también pagás Bienes Personales. Es un impuesto que se paga mientras tengas el dominio de la propiedad, la alquiles o no. En la práctica significa que tenés que pagarlo de por vida, ya que si vendés las propiedades, luego te lo cobran por tener el dinero producto de la venta. (Excepto que te animes a dejarlo depositado en una caja de ahorros o en un plazo fijo en un banco argentino.) Se calcula según el patrimonio que tengas al 31 de diciembre de cada año. Los detalles están acá: ¿cuánto se paga de Bienes Personales en Argentina?

Bienes Personales no es un impuesto del que la gente esté muy al tanto. Nadie te avisa. Y en muchas ocasiones, la persona no tiene ni idea de que queda afectada a él al comprar una segunda propiedad. O incluso al vender la única que tiene. Lo conté en la nota sobre el proyecto del impuesto de salida a quienes quieran emigrar del país.

Resumen de gastos por volcar propiedades al alquiler en Argentina

• Para cualquier alquiler menor a los 830 euros mensuales (así sea un solo inmueble) hay que pagar monotributo según categoría e Ingresos Brutos.
• El dueño puede estar exceptuado de pagar Ingresos Brutos (IIBB) según la provincia donde esté y el tipo de alquiler. Por ejemplo, en Buenos Aires, no se pagan IIBB si el alquiler mensual no supera los 30.000ARS y si no tenés más de dos inmuebles en alquiler.
• Si el dueño tuviese más de una propiedad, hay que sumar Bienes Personales. Se paga si tenés más de 12.000 euros, que es lo que vale una cochera. Si tenés una sola propiedad, pero vale más de 165.000 euros, también pagás. En la mayoría de los casos implica contratar a un contador y pagar el impuesto de por vida.
• Para cualquier alquiler superior a los 830 euros mensuales hay que estar en el régimen de responsable inscripto, pagando Ganancias e Ingresos Brutos.
• El IVA sólo se descuenta en caso de alquiler tradicional de vivienda. Se paga si es alquiler de locales comerciales, cocheras, o alquiler temporario (turistas).
• Impuesto de Sellos por registrar el contrato de locación. En Buenos Aires es del 1,2% sobre el 21%. El alquiler de viviendas cuya tasación fiscal sea inferior al millón de pesos están exceptuadas.

Impuestos por volcar un inmueble en otros países

En otros países también se pagan impuestos por alquilar inmuebles. Pero no conllevan la obligación de darse de alta en el régimen de monotributo ni responsable inscripto. ¿Por qué? Porque la renta inmobiliaria de uno o dos inmuebles para vivienda es considerada un rendimiento de capital, no una actividad comercial relevante del contribuyente.

En el caso de Estados Unidos, se declaran las ganancias ante el IRS anualmente. No existe un equivalente a Bienes Personales. Si tenés un inmueble, sólo pagás el property tax, es decir, la tasa local. (Lo que sería el impuesto inmobiliario de Buenos Aires, que en CABA está incluido en el ABL.)

En casi toda Europa, volcar un inmueble al alquiler de vivienda no genera la obligación de inscribirse en el régimen de autónomos, como en Argentina. Cada país tiene sus legislaciones, pero en general los alquileres que son considerados comerciales son los turísticos. O aquellos desarrollados por lo que se llama grandes tenedores. La definición de qué es un gran tenedor varía. En España un gran tenedor es alguien que tiene más de diez inmuebles en alquiler.

Impuestos por poner en alquiler un inmueble en España

Si ponés una vivienda en alquiler en España, pagás impuestos por rendimiento de capital. Se llama Impuesto a la Renta de Personas Físicas (IRPF), de forma anual. Y pueden amortizarse reformas, reparaciones o acondicionamientos. Porque el IRPF no se cobra sobre el total de las rentas, sino sobre lo que queda una vez descontados los gastos para haberlas obtenido. Aparte pagás el impuesto local de bienes inmuebles, (IBI) que es anual. Varía en cada localidad, pero nunca supera el 1,3% del valor catastral de la propiedad.

Si un jubilado español alquila un inmueble por 500€ para complementar su pensión, lo único que tiene que hacer es emitirle la factura al inquilino con un talonario que se compra en cualquier librería. A fin de año declara la renta que le generó y listo. Está en plena legalidad.

Impuestos a la propiedad en España

España es uno de los pocos países de Europa que cobra un equivalente a Bienes Personales. Es decir, un impuesto por tener una propiedad, independientemente de los ingresos que genere. Pero el piso mínimo es de 500.000 euros. Depende de cada Comunidad Autónoma establecer el monto. En Andalucía, por ejemplo, el mínimo exento es de 700.000 euros. Y en Madrid se declara a partir de los dos millones de euros, pero está bonificado el impuesto. Es decir, no hay que pagarlo. Lo conté en esta nota: impuestos que se pagan al comprar una casa en España.

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