Según la prensa, la intención de Ley de Vivienda en España es beneficiar a inquilinos y limitar los beneficios de fondos de inversión. ¿Es tan así?
Aunque algunos voceros de fondos de inversión dicen sentirse disconformes en los diarios, lo que hacen sus dividendos está siendo diferente.
¿Quiénes son los mayores beneficiados por la Ley de Vivienda en España?
Si bien los analistas no tienen una opinión unánime, varios apuntan a que los fondos de inversión son los beneficiarios “ocultos” de esta nueva Ley de Vivienda.
Por un lado son más resistentes a los riesgos y a la morosidad. Por otro, verán disminuida su competencia y se beneficiarán de la subida de precios.
Tratamos el tema en estas notas:
- Inquiokupación en España: qué es y qué pasa con la Ley de Vivienda
- Seguros de alquiler, impagos, certificado de morosidad… ¿sirven realmente?
- ¿Vas a alquilar en España? Lo que las inmobiliarias no te cuentan
Filtrado previo de inquilinos con la nueva Ley de Vivienda en España
El acceso a la información sobre la solvencia de un potencial inquilino es muy desigual entre propietarios particulares y fondos inmobiliarios.
Un fondo de inversión suele estar abonado a todo tipo de bases de datos de morosos, además de las suyas propias.
Pero un pequeño propietario no siempre está dispuesto a pagar 50€, 160€, 250€… por consultas ante ficheros cuando aparece un interesado en alquilar su inmueble.
Eso lo vuelve mucho más vulnerable a sufrir malos inquilinos.
Fondos de inversión inmobiliaria: mayor resistencia al riesgo que un pequeño propietario
A nivel riesgos y retorno de inversión, un gran tenedor lleva las de ganar.
Para un gran tenedor con miles de unidades, el riesgo de encontrarse con un 5% de inquiokupas es simplemente un factor más repercutido en los costos.
Ante el problema de un inquilino moroso, el gran tenedor ya cuenta con bufetes de abogados, personal de seguridad privada, expertos en litigación fiscal, etc. Los índices de morosidad en Lar España, por ejemplo, son muy bajos.
En cambio, para un pequeño propietario el riesgo de un inquiokupa es un verdadero drama. Significa perder los ahorros en abogados y sufrir amenazas o violencia física.
Además de perder meses hasta que acepta la realidad de la situación, negocia con el ocupante, intenta que algún seguro le responda o busca asesoramiento legal.
Aumentos con la Ley de Vivienda en España: subida generalizada de precios (y del monto mínimo para alquilar)
Por otro lado, la disminución de la oferta de vivienda hace subir los precios, incluso en mercados de alquiler que no son de vivienda.
Cuando suben los precios de la vivienda, también empiezan a subir los alquileres temporarios y las habitaciones, ya que los inquilinos “expulsados” de vivienda pasan a presionar la demanda de habitaciones, pensiones, colivings…
Además, al subir el riesgo de sufrir una inquiokupación, también suben los montos mínimos para que el propietario acceda a correr dicho riesgo. Es decir, aumenta el “piso” para entrar a alquilar, aunque la vivienda no haya mejorado su calidad.
Los precios elevados también se usan como filtro para eliminar a inquilinos poco solventes.
Gracias a todo esto, un gran tenedor puede aumentar los precios mientras conserva ocupación plena. Y sin que sus costos aumenten.
¿Por qué se dice que los fondos y grandes tenedores se benefician más con la nueva Ley de Vivienda en España?
- Elimina la competencia, al dejar fuera del alquiler de vivienda a pequeños propietarios que no pueden permitirse correr el riesgo de un inquiokupa.
- La disminución de oferta en vivienda tracciona subidas en los precios de todo tipo de alquileres.
- La puesta en venta de muchos inmuebles al mismo tiempo (por parte de pequeños propietarios) suele ocasionar que baje el precio del m2 de viviendas de segunda mano en venta, lo que permite a los grandes tenedores comprar más unidades.
- Las restricciones, topes y multas planteadas en la ley para grandes tenedores en general no son significativas para el volumen de negocio que manejan.
- Cuando el gran tenedor es dueño de todas las unidades de un edificio, tiene más facilidad para expulsar inquiokupas que un pequeño propietario, ya que tiene control total sobre los accesos comunes de la finca.
- Los fondos de inversión dueños de edificios enteros no se ven impedidos de convertirlos en alquiler turístico por quejas de copropietarios, prohibiciones por reglamento de consorcio o exigencias municipales sobre accesos exclusivos para turistas. Eso les permite mucha mayor libertad sobre el destino de sus inmuebles que el que ejerce un pequeño propietario.
- Como ya sucedió en Berlín y París, en algunos casos los fondos pueden convertirse en el único arrendador existente en un barrio, solidificando la constitución de oligopolios o monopolios del alquiler.
Ley de Vivienda en España: ¿adiós al pequeño propietario?
Muchas inmobiliarias y publicaciones afines al sector apelan a la concentración del mercado en manos de fondos de inversión.
No lo dicen abiertamente, sino con el eufemismo de proponer “profesionalizar el mercado del alquiler”.
Es decir: expulsar del mercado de alquiler a los pequeños propietarios, y que el mismo quede monopolizado por empresas.
¿Es buena idea invertir en fondos de inversión inmobiliaria con la nueva Ley de Vivienda en España?
Cualquiera que haya visto los efectos de la Ley de Alquileres en Argentina seguramente verá factible que aumenten los precios de los alquileres en otro país que implemente normativas similares.
Incluso que suban mucho y rápido, si la Ley de Vivienda en España actúa concentrando el mercado en pocas manos.
Desde que se promulgó la Ley de Vivienda en España, quienes tenían participaciones en fondos inmobiliarios volcados a residencial vieron valorizarse su cartera.
¿Cómo se hace para invertir en fondos de inversión inmobiliaria siendo particular?
La inversión en fondos de inversión inmobiliarios en España se hace mediante SOCIMIs. Es decir, Sociedades Cotizadas de Inversión en Inmobiliario.
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De todas formas, toda inversión conlleva riesgos:
Si bien las SOCIMIs son accesibles desde cualquier broker, pagan dividendos y son una forma de invertir en inmobiliario con bajos impuestos, manteniendo liquidez y sin complicar la gestión contable, la cotización de las participaciones puede subir tanto como bajar.
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