¿Es cierto lo del “cobro garantizado del alquiler”? ¿Sirven los seguros de impagos en España? ¿Es útil el certificado de morosidad para inquilinos?
Hay mucha desinformación en esta materia. Veamos.
¿Qué es un seguro de alquiler?
Usualmente es un seguro que contrata el inquilino para asegurar el contenido de un inmueble que alquila. Es decir, un seguro que reponga algo si por ejemplo rompe el lavarropas o el termotanque.
Hay gente que contrata seguros de alquiler pensando que también incluye un seguro de impagos. No siempre es así.
No son lo mismo, y es importante entender qué cubre cada uno.
¿Qué son los seguros de impagos en España?
Los seguros de impagos en España son una póliza que pagan los dueños para estar protegidos en caso de tener un inquilino que deje de pagar el alquiler.
Pero la franquicia cubre solamente cierta cantidad de meses. Y siempre y cuando el inquilino moroso no pase a ser “inquiokupa”.
Muchas inmobiliarias exageran las prestaciones de los seguros. Hay que leer la letra chica de la póliza.
¿Qué significa “cobro garantizado del alquiler”?
Cuando leemos “cobro garantizado del alquiler cada mes”, estamos leyendo una frase publicitaria. Lo que vale es lo que se contrata con la aseguradora.
En la letra chica suele incorporarse una cláusula que exime al seguro de cubrir la mayoría de los casos que se ven hoy en día.
¿En qué casos sí actúan los seguros de impagos en España, garantizando el cobro del alquiler?
Los seguros de impagos en España se hacen cargo de abonar el alquiler al propietario cuando el inquilino se atrasa en el pago.
Es decir, cuando algún inquilino no puede pagar un mes, olvidó realizar la transferencia, o tuvo un problema bancario o personal.
Siempre son casos donde el inquilino sigue estando dispuesto a cumplir con sus obligaciones, pagar el alquiler y abandonar el inmueble cuando finalice el contrato.
OJO: El seguro no actúa cuando el inquilino decide dejar de pagar y convertirse en "inquiokupa".
La dificultad estriba en que no es sencillo distinguir a inquiokupas de morosos.
En caso de inquiokupas, el seguro cubrirá los meses de franquicia estipulados según la póliza.
La franquicia puede ser desde 3 a 12 meses. El problema es que un inquiokupa suele quedarse en la vivienda más de ese lapso.
Si el inquilino no paga un mes, ¿el dueño recibe la cuota de parte del seguro igualmente?
No es así en todos los seguros. En algunos el seguro cubre a partir del segundo mes impago. Y las cuotas no se le abonan al propietario hasta mucho después.
Veamos lo que dice Mapfre, por ejemplo, sobre su seguros de impagos en España:
Si tu inquilino no paga el alquiler deberás reclamárselo por una vía que deje constancia, como puede ser un burofax o un conducto notarial. El siguiente paso será la denuncia, que será resuelta mediante un juicio verbal.
Una vez el juzgado haya dictado sentencia, la compañía aseguradora te abonará las mensualidades que el inquilino haya dejado de pagar.
Fuente: Mapfre Particulares
Esto significa que hay que ir a juicio (que en promedio está tardando entre 6 y 24 meses) y obtener una sentencia favorable para que el seguro pague.
Hay que leer bien todas las cláusulas, porque muchas vuelven prácticamente inútiles a este tipo de seguros.
Otra cláusula que vuelve inútiles a los seguros contra okupas e inquiokupas
Suele verse así:
No serán objeto de cobertura por la presente garantía las reclamaciones que se dirijan contra aquellos ocupantes que, no teniendo título para justificar la posesión del inmueble, contaron en algún momento con el consentimiento del Asegurado para ocuparlo, ni las que se dirijan contra aquellos otros que en algún momento hubieran tenido un título que justificaba la posesión del inmueble pero que se extinguió.
Dado que en la mayoría de los casos hoy en día el ocupante exhibe un contrato de alquiler (falso o caduco), el propietario se encuentra sin la oportunidad de demostrar su falta de consentimiento para que el okupa ingresase al inmueble.
Y mientras no logre probarlo, el seguro no está obligado a abonar ni el monto del alquiler ni los daños producidos en el inmueble.
¿Qué pasa con los daños producidos en el inmueble?
Las cláusulas suelen poner algo así:
La reclamación del importe de los daños causados en la vivienda habitual ocupada ilegalmente y en sus anexos, así como al mobiliario, aparatos e instalaciones en ellos contenidos y propiedad del asegurado, causados por la persona o personas que lo han ocupado ilegalmente, siempre que las mismas estén debidamente identificadas y no sean declaradas insolventes.
La cuestión es que prácticamente todos los inquiokupas y okupas se declaran insolventes.
Ni hablar de lo complicado que resulta identificar a un okupa que “le compró la llave” al inquiokupa y no tenemos idea de quién es.
Si ves alguna cláusula como esta, significa que el seguro no va cubrirte en el 90% de los casos donde hay problemas con el inquilino.
¿Hay muchos casos de inquiokupas?
Las estadísticas que se publican en España son sobre casos de delitos de usurpación (okupas) y de allanamiento de morada.
Un inquiokupa no figura en los índices de delitos porque se lo considera como a un simple moroso, igualándolo a alguien que se atrasa un mes con la cuota del gimnasio o el pago de la tarjeta. Por eso es un fenómeno social real, pero totalmente subestimado e invisibilizado a nivel estadística.
Antes de la pandemia, bastaba con probar que el inquilino era moroso para ejecutar un desalojo por falta de pago. Si bien no era un proceso sencillo ni tan rápido como debería, el inmueble se recuperaba entre los tres y seis meses.
Ahora la situación cambió. Contamos más detalles acá: Inquiokupación en España: qué es y qué pasa con la Ley de Vivienda
¿Es buena idea para el dueño alquilar un inmueble como alquiler de vivienda bajo esta ley?
Lamentablemente la inseguridad jurídica en caso de inquiokupas es altísima.
Recordemos que el Real Decreto Antidesahucios continuará vigente hasta 2025, a pesar de haber sido implementado de forma “momentánea” por la pandemia en 2020.
Esta nueva Ley lo que hace es dar aún mayores herramientas a quienes quieran seguir viviendo en un inmueble sin pagar el alquiler.
¿Cuáles son las herramientas que le garantizan al inquilino poder seguir en el inmueble sin pagar?
Hay todo tipo de artimañas y trucos.
Si bien los morosos existieron siempre, hoy en día hay estudios jurídicos, agrupaciones de inquilinos y hasta páginas de Facebook que asesoran a gente cuya intención es ingresar a un domicilio y dejar de pagar una vez instalados.
Además, cada vez que se publica una nota destinada a los dueños con “consejos para evitar que te inquiokupen”, eso funciona como un manual de perfeccionamiento para quienes quieren inquiokupar.
Por esa razón, acá en el blog no informamos de qué trucos se valen.
Sí asesoramos de forma privada a nuestros clientes sobre qué recaudos tomar actualmente, qué perfiles de inquilino preferir, cuáles son las modalidades de alquiler menos inseguras, qué diferencia hay con okupas y cómo protegerse de ambos, etc.
Si te interesan nuestros servicios podés contratarnos para una Consulta Estándar donde responderemos todas tus dudas.
Más información aquí:
¿Qué es el certificado de morosidad?
En realidad se llama “certificado de no morosidad”, ya que lo que intenta probar es el buen comportamiento anterior del inquilino. Lo emiten las inmobiliarias a su pedido. Lo que certifica es que el inquilino no está en bases de morosos.
Si sos inquilino y vas a pedirlo, dejamos los detalles en esta nota: Guía para alquilar en España bajo la nueva Ley de Vivienda
¿Al dueño le sirve pedirle al potencial inquilino un certificado de no morosidad?
No mucho, aunque puede servir para filtrar morosos consuetudinarios.
Explicamos a fondo de qué se trata -y por qué no suele servir- en este artículo: Certificado de morosidad: qué es, cuánto cuesta y para qué sirve
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