A veces las llaman “el secreto mejor guardado” del inversor español.
Las SOCIMIs permiten invertir en inmuebles por menos de 100€ sin asumir los riesgos del crowdfunding, y cobrar dividendos sin complicarse la vida con contadores.
Hoy contamos qué son las SOCIMIS.
¿Qué son las SOCIMIS en España?
SOCIMI significa Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
Es el equivalente español a los Real Estate Investment Trust (REITs) estadounidenses. Son empresas que se dedican a comprar inmuebles, mantenerlos, reacondicionarlos, alquilarlos y/o venderlos en España.
Cotizan en Bolsa, por lo tanto, los inversores pueden tener una “parte” de esa empresa, obteniendo dividendos de sus ganancias.
Tienen un tratamiento fiscal preferencial (pagan menos impuestos), y hacen posible que la gente común pueda invertir en inmuebles sin necesidad de comprarlos.
Disclaimer
Ninguna SOCIMI me paga comisiones en dinero ni en especie por recomendarlas. El contenido de este artículo en particular y de todo el blog en general cumple una función informativa y educativa.
¿Por qué los bancos españoles no ofrecen la posibilidad de invertir en SOCIMIS?
En general son un producto casi “secreto”: no hay publicidad sobre ellas.
¿Y por qué sucede eso? Porque no necesitan publicidad.
Las SOCIMIS tienen un retorno aceptable (alrededor del 4% anual), no complican la tributación del inversor, pagan dividendos puntualmente, se puede acceder desde montos bajos -la mayoría de las participaciones en SOCIMIS cuestan menos de 20€-, y suelen ser mucho menos riesgosas que los productos de inversión financiera ofrecidos por los bancos tradicionales.
La liquidez también es importante: se pueden vender todas las acciones que se deseen en un par de clics.
Si se ganó dinero con la venta, luego se tributa por ganancia, como con cualquier otro producto financiero.
En general las ofrecen los brokers en lugar de los bancos. Y hay que buscarlas un poco: no suelen estar entre los productos más publicitados.
Ventajas de las SOCIMIS a nivel impuestos
Las SOCIMIS permiten invertir en inmuebles sin necesidad de alterar la situación patrimonial, ya que el inversor es titular de una cartera de acciones, no de una propiedad.
Y se pagan muchos menos impuestos: no hay ITP y no hay AJD, tampoco gastos de escribanía.
Los dividendos solamente tributan como rendimiento de capital. No es común necesitar a un contador para pagar los impuestos que surjan por invertir en SOCIMIS.
Muchos brokers retienen los impuestos de forma automática, con lo que simplifican mucho la gestión contable.
Tampoco se abona mantenimiento del inmueble, ni IBI, no hay que administrar nada, no se corre el riesgo de un mal inquilino, etc.
Y vender las participaciones es simplemente emplazar una orden de venta en el broker, con dos clics. Es mucho más fácil que vender un inmueble:
No hay que llamar a una inmobiliaria, pagar honorarios, esperar semanas hasta encontrar un comprador, pagar gastos de escrituración, litigar incremento patrimonial si fuese injusto, etc.
También hay analistas que sostienen que la nueva Ley de Vivienda beneficia a las SOCIMIS respecto al inversor tradicional en inmobiliario.
¡No confundir a las SOCIMIS con crowdfunding!
Las SOCIMIS no son “crowdfunding inmobiliario”. Están reguladas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores de España (CNMV), cotizan en Bolsa, deben presentar balances periódicamente, se requiere un mínimo de capitalización de 5 millones de euros y tienen una serie de obligaciones que cumplir.
Eso las diferencia totalmente de los esquemas de crowdfunding donde el inversor no tiene herramientas para saber en qué se gasta el dinero, cuál es la capitalización real del proyecto, quiénes están detrás y qué experiencia tienen, o cuánto se está ganando.
Muchos proyectos de crowdfunding inmobiliario resultan ser esquemas Ponzi. O High Yield Investment Projects (HYIP).
De hecho, hoy en día los HYIP son prácticamente un sinónimo elegante de “esquema Ponzi”.
Se llegó al punto que muchas veces los bancos y billeteras virtuales bloquean fondos en cuentas que hacen transferencias hacia o desde ellos.
Ese tipo de riesgos no existen al invertir en una SOCIMI.
¿Cómo se invierte en una SOCIMI española?
Es necesario tener una cuenta broker que ofrezca la opción de invertir en SOCIMIS españolas. Los bancos no suelen proporcionarla. Generalmente son brokers españoles y europeos.
Al tratarse de un producto más complejo que los habituales, también hay que pasar un test de aptitud básico previamente.
El resto de los requisitos son los mismos que los necesarios para comprar acciones o tener un plazo fijo en Europa, por ejemplo. Sin ser residente fiscal en Europa es muy difícil acceder a estos mercados.
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¿Cuáles son las desventajas de invertir en una SOCIMI?
El mismo rasgo puede ser una ventaja para un perfil de inversor y una desventaja para otro.
La principal desventaja de invertir en SOCIMIs es que el inversor no será titular de un inmueble.
Hay que recordar que una vivienda habitable tiene un valor de uso enorme. Contar con un techo propio brinda una de las mayores seguridades en la trayectoria vital para cualquier persona y afianza el patrimonio de las familias.
Si te despiden del trabajo o te divorciás, no podés irte a vivir a tus participaciones bursátiles. Ni hacerte una tortilla y ver la tele desde un dividendo.🤷🏻♀️
Otra desventaja de invertir en SOCIMIs es que la rentabilidad no es tan alta como en la inversión directa. Pero como la realidad es que tampoco se asumen los riesgos de un alquiler, no es del todo comparable.
¿En qué SOCIMIS conviene invertir?
Es importante evaluar distintas variables antes de invertir en una SOCIMI: volumen de negocio, volatilidad, tipo de inmuebles que posee (residencial, comercial, logística), monto de los dividendos, potencial valorización o desvalorización de las participaciones, comisiones que puede cobrar el broker con el que estés operando, etc.
Algunas empresas pagan mayores dividendos pero son más volátiles. Otras son más estables pero cada participación es más cara nominalmente.
Todo depende del perfil de inversor que tengas y de lo que quieras hacer.
¿Cuáles son las SOCIMIS más importantes en España?
Las más conocidas y que mayor volumen de negocio tienen hoy en día son las siguientes.
- Merlin Properties
- Inmobiliaria Colonial
- Almagro Capital
- Lar España
- Árima
- Castellana Properties
- GGC
- Vitruvio
- GMP Property
- Testa Residencial
Esta es una simple lista sobre las SOCIMIS más importantes hoy en día, no es una recomendación de inversión.
Cada inversor debe evaluar por sí mismo si quiere invertir en una SOCIMI, y en cuál. Toda inversión entraña riesgos de pérdida de capital.
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