Dada la escasez de inmuebles para alquilar, hay muchas cuestiones clave que las inmobiliarias “olvidan” aclarar a la hora de captar propietarios.
Veremos todos los detalles en esta nota. Y como siempre: con datos reales, respondiendo preguntas concretas y contando lo que no sale publicado en ningún otro lado.
¿Cuáles son los cambios con la nueva Ley de Vivienda de 2023?
La mayoría de los medios habla únicamente de los topes al precio del alquiler. Si bien es cierto que la nueva ley pone topes a los precios que se pueden establecer, ese no es el cambio más importante. Tampoco es el que afectará en mayor medida al mercado del alquiler de vivienda.
Los cambios se dan en seis áreas:
- Vivienda pública
- Límites al precio del alquiler de vivienda y modo de pago del alquiler aceptado
- Desalojos
- Beneficios fiscales
- Grandes propietarios
- Viviendas vacías
Los que realmente afectarán a la mayoría de gente que busca una vivienda para alquilar y a los dueños son la segunda y la tercera.
¿Cuáles son los cambios REALES que trae la nueva Ley de Vivienda de 2023?
Lo que probablemente afectará a dueños e inquilinos es lo siguiente:
- Mayor inseguridad jurídica para el dueño que elija hacer alquileres de vivienda.
- Prohibición de aceptar pagos del alquiler en efectivo.
- Aumento en costes administrativos para ambas partes relativos a seguros de impagos, certificado de no morosidad, solvencia, etc.
- Desequilibro creciente entre oferta y demanda (muchos inquilinos para pocas viviendas).
- Ampliación de oferta en alquileres turísticos, temporarios y habitaciones en detrimento de vivienda.
- Disminución de los beneficios fiscales para el dueño que elija hacer alquileres de vivienda, excepto en zonas tensionadas.
- Aumento de casos de denegación de empadronamiento en caso de que el dueño haga alquileres temporarios.
¿Es cierto que se prohíbe pagar el alquiler de vivienda en efectivo?
Sí. Esto será uno de los problemas más grandes para quienes emigran y quieren alquilar en España sin tener medios de pago europeos.
Se contempla la excepción en casos donde el inquilino no esté bancarizado. Pero el propietario no tiene forma de comprobar si su inquilino lo está o no.
Si bien no todos los contratos se declaran, hoy en día pocos dueños querrán exponerse a alquilarle a alguien que no tiene cuenta bancaria en el país. Tampoco resulta fácil domiciliar recibos sin cuenta bancaria española.
Lo contamos acá: Ley de vivienda: FAQ para nuevos inquilinos en España
¿Un alquiler temporario sí se puede pagar en efectivo?
Sí. Cuando hablamos de alquileres que no son alquileres de vivienda, muchas de las restricciones que pone esta nueva ley no aplican. Si se cumplen las condiciones legales para hacerlo, es totalmente legal aceptar efectivo aún por sumas superiores a los mil euros.
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¿Es cierto que se va a cobrar un impuesto a la vivienda vacía?
Sí. Pero se trata más de una medida para generar publicidad y titulares en los diarios que de aplicación real.
Si bien en la ley está dispuesto que se cobre una multa a las propiedades vacías aumentándoles el IBI (equivalente al ABL de Argentina), serán las administraciones locales las encargadas de implementarlo. Algunas Comunidades Autónomas ya tenían medidas como esta. En general, ninguna lo aplica.
Otra cuestión importante a tener en cuenta es que sólo rige para viviendas vacías por más de dos años, y en caso de que el dueño tenga más de cuatro viviendas.
También en la misma ley está contemplada una larga serie de excepciones válidas para que no se cobre. Tener la propiedad en venta por un año, estar haciéndole obras, que haya un problema con la sucesión, haberse ido de viaje por motivos familiares, etc.
La realidad es que en la práctica es casi imposible comprobar si un inmueble está vacío o no. Es una norma más bien decorativa que de implementación real.
¿Son importantes los topes al precio del alquiler de la nueva Ley de Vivienda de 2023?
Son útiles para aquellos inquilinos que ya están alquilando un inmueble y pueden renovar su contrato. En el resto de casos, no tanto.
Los dueños que consideren que el precio del alquiler quedó demasiado desfasado respecto al precio de mercado, usualmente se niegan a renovar.
Es lo contraproducente de las legislaciones sobre el alquiler que ponen este tipo de topes. Para el propietario que no quiera cumplirlo hay distintas estrategias para evitarlo.
En algunos casos alcanza con esperar a la finalización del contrato, retirar la vivienda del mercado, y volver a publicarla con un precio base más alto.
Otros le hacen reformas, o cambian la modalidad bajo la cual la ofrecen en alquiler.
¿La ley de Vivienda marca topes máximos a todos los alquileres?
Si bien la ley marca que habrá un índice de precios máximo, eso solamente aplica al alquiler de vivienda. Basta con que el dueño decida pasarse a alquileres turísticos o temporarios para que no haya topes.
Contamos más detalles acá: Diferencias entre alquiler temporario y alquiler de vivienda en España
También hay otras formas de subir el precio sin afectar el contrato. Una de las más comunes es que para alquilar un departamento sea obligatorio también alquilar la cochera, por ejemplo. En lugar de aumentar el precio del alquiler del piso, el dueño aumenta el valor del garaje, que no tiene topes.
¿Por qué se dice que la Ley de Vivienda disminuye la oferta de inmuebles y aumenta la demanda?
Existen inquilinos que habrían podido renovar el alquiler negociando una suba de mutuo acuerdo con el dueño en lugar de mudarse. Pero por el rechazo de los dueños a los topes, terminan siendo obligados a cambiar de inmueble. El creciente cese de renovaciones de alquiler “en cascada” aumenta la demanda de viviendas.
Además, inmuebles que hubieran seguido ofreciéndose bajo el régimen de vivienda, salen del mismo para pasarse al parque turístico, habitaciones, temporarios, etc.
Eso reduce aún más la oferta de alquiler de vivienda.
¿La vivienda pública no sirve para corregir estos desequilibrios?
La vivienda pública sería una excelente forma de aumentar la oferta, satisfacer la demanda y contener los precios. Pero para eso, la vivienda pública primero tiene que existir.
Actualmente el parque de vivienda pública en España es muy limitado.
Y las unidades “nuevas” que se plantean incorporar tienen dos problemas graves: el primero, están ubicadas en zonas de baja demanda habitacional para el sector destinatario de estas políticas (están en pueblos alejados, balnearios, urbanizaciones cerradas), y el segundo: en muchos casos…están ocupadas ilegalmente.
¿Es cierto que hay prorrogación obligatoria de los contratos?
Sí. Hay casos donde los inquilinos pueden exigir la prorrogación del contrato por el alquiler de la vivienda donde están. Pero el dueño también puede negarse, dependiendo el caso.
¿Cuándo entran en vigencia los cambios de la Ley de Vivienda de 2023?
Los cambios aplican a todos los nuevos contratos que se hagan desde que la ley se publica en el Boletín Oficial.
Pero en el sector inmobiliario las consecuencias de una legislación duran más tiempo que en otros sectores. Además, no todas las Comunidades Autónomas aplican la Ley por igual.
Algunos cambios tardarán en verse porque tendrán lugar recién cuando se venzan los contratos firmados justo antes de su aprobación. Como los contratos de alquiler pueden llegar hasta los siete años, es bastante tiempo.
Otros cambios tuvieron lugar antes de la aprobación de la ley. Por ejemplo, algunos propietarios retiraron inmuebles del mercado.
También hay que tener en cuenta que en España existen millones de propietarios y reaccionan distinto. No es un grupo homogéneo.
¿De qué formas distintas reaccionan los propietarios ante la nueva ley?
El diferencial que marca decisiones diferentes en los propietarios es si están bien asesorados o no.
No todos los profesionales se toman el trabajo de actualizarse y estar en contacto con lo que pasa “en la calle”. A veces hay mucha distancia entre lo que se supone que debería suceder -con las sentencias por desalojos, por ejemplo- y lo que realmente pasa.
Los propietarios también actúan distinto si tienen experiencia en alquileres o son nuevos. Y poseen mayor o menor aversión al riesgo según cuál fue su experiencia con anteriores inquilinos, si tienen acceso a consultar ficheros de deudores o no, si tienen contratos redactados con cláusulas “a prueba de balas” o son acuerdos menos protectores, etc.
¿Qué es el certificado de morosidad?
En realidad se llama “certificado de no morosidad”, ya que lo que intenta probar es el buen comportamiento anterior del inquilino. Lo emiten las inmobiliarias a su pedido. Lo que certifica es que el inquilino no está en bases de morosos.
Si sos inquilino y vas a pedirlo, dejamos los detalles en esta nota: Certificado de morosidad: qué es, cuánto cuesta y para qué sirve
Es importante cuidarse de las estafas, ya que hay muchas páginas falsas ofreciendo supuestos certificados que no son tales.
¿Al dueño le sirve pedirle al potencial inquilino un certificado de no morosidad?
En general, no mucho, ya que esos certificados no suelen relevar a inquiokupas. También lo contamos en la misma nota: Certificado de morosidad: qué es, cuánto cuesta y para qué sirve
¿Hay muchos casos de inquiokupas?
Las estadísticas que se publican en España son sobre casos de delitos de usurpación (okupas) y de allanamiento de morada.
Un inquiokupa no figura en las estadísticas de delitos porque se lo considera como a un simple moroso, igualándolo a alguien que se atrasa un mes con la cuota del club o el pago de la tarjeta.
Antes de la pandemia, bastaba con probar que el inquilino era moroso para ejecutar un desalojo por falta de pago. Si bien no era un proceso sencillo ni tan rápido como debería, el inmueble se recuperaba entre los tres y seis meses.
Ahora la situación cambió. Contamos más detalles acá: Inquiokupación en España: qué es y qué pasa con la Ley de Vivienda
¿Qué es un seguro de impagos?
Es una póliza que pagan los dueños para estar protegidos en caso de tener un inquilino que deje de pagar el alquiler. Pero ojo: la franquicia cubre cierta cantidad de meses. Y siempre y cuando el inquilino moroso no pase a “inquiokupa”.
Contamos los detalles en esta nota: Seguros de alquiler, impagos, certificado de morosidad… ¿sirven realmente?
Muchas inmobiliarias exageran las prestaciones de los seguros para conseguir propietarios dispuestos a alquilar. Hay que leer la letra chica de la póliza.
¿Es buena idea para el dueño alquilar un inmueble como alquiler de vivienda bajo esta ley?
Lamentablemente la inseguridad jurídica en caso de inquiokupas es altísima. Recordemos que el Real Decreto Antidesahucios continúa vigente, a pesar de haber sido implementado de forma “momentánea” por la pandemia en 2020.
Esta nueva Ley lo que hace es dar aún mayores herramientas a quienes quieran seguir viviendo en un inmueble sin pagar el alquiler.
¿Cuáles son las herramientas que le garantizan al inquilino poder seguir en el inmueble sin pagar?
Hay todo tipo de artimañas y trucos. Si bien los morosos existieron siempre, hoy en día hay estudios jurídicos, agrupaciones de inquilinos y hasta páginas de Facebook que asesoran a gente cuya intención es ingresar a un domicilio y dejar de pagar una vez instalados.
Además, cada vez que se publica una nota destinada a los dueños con “consejos para evitar que te inquiokupen”, eso funciona como un manual de perfeccionamiento para quienes quieren inquiokupar.
Por esa razón, acá en el blog no informamos de qué trucos se valen. Sí asesoramos de forma privada a nuestros clientes sobre qué recaudos tomar actualmente, qué perfiles de inquilino preferir, cuáles son las modalidades de alquiler menos inseguras, qué diferencia hay con okupas y cómo protegerse de ambos, etc.
Si te interesan nuestros servicios podés contratarnos para una Consulta Estándar donde responderemos todas tus dudas. Más información aquí: Asesorías personalizadas
¿Los dueños están obligados a pagarle los honorarios del alquiler a la inmobiliaria?
Sí. Los honorarios que la inmobiliaria cobre por poner un piso en alquiler, mostrarlo a interesados o hacer un contrato debe pagarlos el dueño.
En la práctica, todo va a depender de qué inmueble sea. Si el dueño consigue inquilinos mediante allegados o conocidos, no necesita publicar su piso, ni contratar inmobiliarias.
Hoy en día hay poca oferta de inmuebles, y las inmobiliarias tienen muchos interesados por cada unidad. En esos casos los honorarios que el dueño paga los traslada a precios. O directamente la inmobiliaria se los cobra al inquilino, pero facturándolos como “asesoramiento”.
Ahora las inmobiliarias están sumando ítems “obligatorios” como estudio de capacidad económica, scoring, seguros, etc.
Por eso es un error pensar que este tipo de regulaciones perjudican a las inmobiliarias. De manera indirecta, el costo termina repercutiendo en el inquilino y sobre el valor del alquiler.
¿A quiénes se pretende beneficiar con la nueva Ley de Vivienda?
Según el texto de la ley y el comentario que se dio en medios de comunicación, la intención es beneficiar a inquilinos. También se propone limitar los beneficios de fondos de inversión en inmobiliario.
Pero del dicho al hecho…
Explicamos más sobre la controversia en este artículo: Ley de Vivienda en España: ¿a quién beneficia en realidad?
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