A raíz de una serie de cuestiones que incrementaron la inseguridad jurídica de los propietarios, hace ya unos años que es cada vez más difícil cumplir con los requisitos para alquilar en España.
¿Qué va a pasar con la nueva Ley de Vivienda de 2023?
Lamentablemente la nueva Ley de Vivienda no contribuye a facilitar los acuerdos entre inquilinos y arrendadores. Hoy te contamos todo lo que hay que saber, tanto si vas a alquilar como si vas a poner un inmueble en alquiler.
Y como siempre, aportando datos reales, respondiendo preguntas concretas y contando lo que no sale publicado en ningún otro lado.
¡Veamos!
¿Cuáles son los cambios que trae la nueva Ley de Vivienda de 2023?
La mayoría de los medios habla únicamente de los topes al precio del alquiler. Si bien es cierto que la nueva ley pone topes a los precios que se pueden pedir, ese no es el cambio más importante. Tampoco es el que afectará en mayor medida al mercado del alquiler de vivienda.
Los cambios se dan en seis áreas:
- Vivienda pública
- Límites al precio del alquiler de vivienda y modo de pago del alquiler aceptado
- Desalojos
- Beneficios fiscales
- Grandes propietarios
- Viviendas vacías
Los que realmente afectarán a la mayoría de gente que busca una vivienda para alquilar y a los dueños son la segunda y la tercera.
¿Cuáles son los cambios de verdad que trae la nueva Ley de Vivienda de 2023?
Lo que probablemente va a afectar de verdad a los dueños es la mayor inseguridad jurídica en caso de impagos.
En el caso de los inquilinos, seguramente será el desequilibro creciente entre oferta y demanda. Es decir, muchos inquilinos para pocas viviendas.
Si bien suele recaer más sobre el inquilino, el aumento en costes administrativos afectará a ambas partes. Seguros de impagos, certificado de no morosidad, auditoría de aptitud para aseguradora, etc.
Tratamos el tema más en detalle acá: ¿Vas a alquilar en España? Lo que las inmobiliarias no te cuentan
¿Cuándo entran en vigencia los cambios de la Ley de Vivienda de 2023?
Los cambios aplican a todos los nuevos contratos que se hagan desde que la ley se publica en el Boletín Oficial. Pero los efectos de la ley son dispares en el tiempo. Hay efectos que se dan antes de la aplicación y otros pueden tener lugar mucho tiempo después.
Algunos cambios tardarán en verse porque tendrán lugar recién cuando se venzan los contratos firmados justo antes de su aprobación. Hay contratos de alquiler que pueden llegar hasta los siete años, así que es bastante tiempo.
Otros cambios tuvieron lugar antes de la aprobación de la ley. Por ejemplo, algunos propietarios retiraron inmuebles del mercado.
En el sector inmobiliario las consecuencias de una legislación duran más tiempo que en otros sectores.
Si soy inquilino, ¿la inmobiliaria me puede cobrar por mostrarme inmuebles para alquilar?
Si bien la nueva Ley de Vivienda plantea que los honorarios por alquilar debe pagarlos el dueño, hay tal desequilibrio entre número de viviendas versus inquilinos queriendo alquilar, que son ellos quienes están llamando a las inmobiliarias para que les consigan inmuebles.
El cobro no figura como “honorarios por alquiler”, sino como algún otro servicio. Además, aunque parezca insólito, hay inquilinos ofreciéndose a pagar para que los pongan más arriba en los listados, los llamen primero si aparece un nuevo piso, hablen bien de ellos con el dueño, les otorguen certificados de apto seguro impagos, de no morosidad, etc.
Es una de las consecuencias cuando se achica la oferta y la demanda se mantiene o crece.
Contamos más detalles acá: Ley de vivienda: FAQ para inquilinos en España
¿Es cierto que se prohíbe pagar el alquiler de vivienda en efectivo?
Sí. Esto será uno de los problemas más grandes para quienes emigran y quieren alquilar en España sin tener medios de pago europeos.
Si bien se contempla la excepción en casos donde el inquilino no esté bancarizado, pocos dueños querrán exponerse a multas. Hay que tener en cuenta que el propietario no tiene forma de comprobar si su inquilino está o no bancarizado.
Por otro lado, los requisitos para alquilar vivienda (tanto desde hace unos años como a partir de la nueva ley) suelen incluir presentación de recibos de sueldo, historia laboral, certificado de no morosidad, etc.
¿Se puede pagar el alquiler sin tener una cuenta bancaria española?
Sí. Para pagar el alquiler podés transferir desde cualquier otro banco europeo. También desde cuentas norteamericanas, si bien algunos bancos pueden cobrarte comisiones.
En general la manera más barata de transferir a bancos españoles sin tener cuenta bancaria española es mediante Wise.
Los problemas para pagar aparecen si lo único que tenés es una cuenta bancaria argentina, debido a la especie de corralito a las transferencias internacionales que existe en Argentina desde 2020.
¿No va a haber posibilidad de pagar el alquiler en efectivo?
Posibilidades siempre hay, sobre todo cuando se está dispuesto a pagar. Lo que sucede es que antes era algo que el dueño aceptaba sin pensarlo dos veces, y ahora ya no.
Hay que tener en mente que esta prohibición aplica en caso de alquileres de vivienda. Es distinto en alquileres temporarios, turísticos, habitaciones, etc. No rigen las mismas regulaciones.
Te puede interesar esta nota: Alquiler de media estancia
¿Un alquiler temporario sí se puede pagar en efectivo?
Sí. Cuando hablamos de alquileres que no son alquileres de vivienda, muchas de las restricciones que pone esta nueva ley no aplican. Si se cumplen las condiciones legales para hacerlo, es totalmente legal aceptar efectivo aún por sumas superiores a los mil euros.
Por eso seguirá siendo común que en casos de alquileres por mes o hasta nueve u once meses, sí se acepte efectivo. Dependiendo del caso, inclusive se podría aceptar la totalidad del pago de la estadía en metálico.
¿Cómo se distingue un alquiler temporario de un alquiler de vivienda?
Para el inquilino, a primera vista suelen ser indistinguibles.
La manera más sencilla de verlo es por el lapso en que está planteado el alquiler. Mientras que el alquiler de vivienda se hace por plazos de entre 3 a 7 años, el alquiler temporario es entre un mes y menos de un año.
También los requisitos suelen ser diferentes. En casos de vivienda se pide nómina (salario) en España, antigüedad laboral, certificado de no morosidad, aptitud para póliza de impagos, etc.
¿Qué están pidiendo los dueños en 2023 para alquilar una vivienda?
Si se trata de alquiler de vivienda en alguna ciudad mediana o grande, lo que se suele pedir actualmente es lo siguiente:
- DNI español o NIE/CUE en caso de extranjeros
- Últimos tres recibos de sueldo (mínimo un año de antigüedad en el puesto laboral)
- Historia laboral en España (equivalente a la sábana de aportes de ANSES)
- Aprobación aptitud para póliza de impagos por parte de aseguradora
Para que la aseguradora apruebe al candidatos suele exigirse que tenga una antigüedad mínima de un año en el puesto de trabajo actual. También toman en consideración cuánto gana. En general se rechazan aplicaciones si el valor del alquiler es superior al 30% o 40% del salario neto mensual del candidato.
Esas son las cuestiones básicas a cumplir, luego cada aseguradora tiene su criterio para aprobar o no.
¿Hay forma de alquilar sin estos requisitos en caso de inmigrantes o nómades digitales?
Sí. Siempre que se cierra una puerta se abre una ventana! Además hay todo un abanico de ofertas “listo para entrar a vivir” que pueden ser muy útiles si recién llegás. Departamentos con todos los servicios incluidos, espacios de coworking, limpieza de habitaciones, gimnasio…
Ahora bien, lo que encuentres seguramente sea más costoso que el alquiler de un departamento. Y en general los contratos no son alquileres de vivienda. Son “flex living“, como por ejemplo alquiler temporario, apart-hotel o “cohousing”, residencias para estudiantes y jóvenes profesionales, etc.
Para quienes emigran con pocos recursos lamentablemente está difícil, a menos que busquen habitaciones en pisos compartidos.
Quienes no tienen muchos problemas respecto a presupuesto van a encontrar un lugar fácilmente. Pero lo más probable es que lo encuentren en inmobiliarias, portales y webs específicas para ese perfil, que no son las que se dedican a alquileres de vivienda.
Si te interesa saber más, hay más detalles en este artículo: Flex living, temporario, cohousing: esos raros alquileres nuevos
¿Qué es el certificado de morosidad?
Es un certificado que emiten las inmobiliarias a pedido del inquilino. El certificado dice que el inquilino no está en las bases del registro de morosos. En realidad se llama “certificado de no morosidad”, ya que lo que intenta probar es el buen comportamiento anterior del inquilino. Cuesta entre 5 y 10€.
Contamos más detalles acá: Ley de vivienda: FAQ para inquilinos en España
En esa nota también respondemos a varias otras dudas:
- ¿Dónde es más fácil y más difícil alquilar?
- ¿El dueño puede prohibirme teletrabajar si alquilo vivienda?
- ¿Se puede alquilar con mascotas?
- ¿Quién paga las expensas en España? ¿Qué es “domiciliar recibos”?
- ¿El dueño me puede obligar a cambiar la titularidad de los servicios a mi nombre?
- ¿Qué es un seguro de impagos? ¿Quién lo paga?
Como dueño, ¿me sirve comprobar el certificado de no morosidad para evaluar a un potencial inquilino?
No mucho. Lo contamos en detalle acá: ¿Vas a alquilar en España? Lo que las inmobiliarias no te cuentan
¿Por qué los dueños ahora piden tantos requisitos para alquilar una vivienda?
Porque el temor principal no es que el inquilino no pueda pagar el alquiler. Tampoco a que el precio quede desfasado, ya que en España la inflación no supera el 10% anual. Lo que preocupa al dueño es que alguien alquile con la premeditación oculta de no pagar, y que además no se vaya.
Es decir, que el supuesto inquilino sea en realidad un “inquiokupa”.
¿Qué es un inquiokupa?
Es importante entender el fenómeno de la inquiokupación tanto si sos dueño como si vas a alquilar. En caso de inquilinos, para evitar que te confundan con un inquiokupa y no te alquilen. En caso de los dueños, para prevenirse ante uno que sí lo sea.
Contamos todos los detalles en esta nota: Inquiokupación en España: qué es y qué pasa con la Ley de Vivienda
¿Es verdad que con la nueva ley los dueños van a impedir que los inquilinos se empadronen?
Depende de qué tipo de alquiler haya firmado el inquilino. Si se firma un contrato de vivienda no hay cambios en este tema con la nueva ley.
Pero si el dueño alquiló bajo alquiler turístico o temporario y tiene miedo de que el inquilino intente “forzar” el contrato para pasarlo a alquiler de vivienda… posiblemente no le autorice el empadronamiento.
¿Es cierto que se va a cobrar un impuesto a la vivienda vacía?
Sí, aunque se trata más de una medida para generar publicidad y titulares en los diarios que de aplicación real.
Tratamos el tema más en detalle acá: ¿Vas a alquilar en España? Lo que las inmobiliarias no te cuentan
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