Contestamos todas las dudas que venimos recibiendo de quienes van a alquilar en España bajo la nueva ley de Vivienda.
Como siempre, respondiendo preguntas concretas y contando lo que no sale publicado en ningún otro lado.
¡Empecemos!
¿Es verdad que el dueño puede prohibirme teletrabajar si alquilo una vivienda en España?
No es común que aparezca una cláusula en el contrato impidiendo el teletrabajo, pero puede pasar.
Ahora bien, eso no significa que el dueño va a estar controlando si el inquilino ve televisión o teletrabaja. Teletrabajar vas a poder, pero no va a figurar en el contrato.
Esto empezó a aclararse en los contratos de alquiler de vivienda para asegurar que se les concedan rebajas fiscales a los dueños.
Los propietarios que alquilan vivienda pueden descontarse desde un 50% a un 90% de impuestos. Pero el beneficio es válido únicamente si se trata de alquiler de vivienda. Algunos asesores prefieren ir sobre seguro y “blindar” los contratos para que Hacienda no rechace después las rebajas.
Con el crecimiento de las estafas online, también se hace para que el dueño no quede involucrado si el inquilino arma algún tipo de estafa desde el domicilio.
Si estaba claro que era un alquiler de vivienda, es difícil acusarlo de ser parte de una estafa comercial con sede en su propiedad.
¿Es verdad que el dueño no puede prohibirme alquilar con mascotas?
No es verdad. Tal como está la normativa, el dueño puede incluir cláusulas prohibiendo que habiten mascotas en la vivienda. Eso no significa que haya una fiscalización activa de si el inquilino tiene o no mascota.
De forma similar a lo que pasa con el teletrabajo, suelen ser cláusulas que los dueños ponen para evitarse problemas a futuro.
El más común, poder negarse a reparaciones a su cargo si hubo daños graves en la propiedad a causa de animales.
Es por esto que los contratos suelen prohibir mascotas en inmuebles con suelos de madera, parquet o alfombrados.
¿Dónde es más difícil alquilar en España?
Las ciudades grandes siempre tienen mucha demanda de inquilinos.
Pero hoy hay poca oferta, ya que el m2 vale mucho y los dueños no quieren arriesgarse a lidiar con un inquiokupa.
Con las islas y zonas costeras del sur sucede algo parecido. Allí además el alquiler de vivienda compite con el alojamiento turístico, que ahora tiene ocupación casi todo el año.
Hay otras ciudades donde si bien hay más oferta, los requisitos y los precios hacen que sea muy difícil alquilar si no tenés un muy buen salario. Por ejemplo, Bilbao y San Sebastián.
Los lugares más complicados para alquilar actualmente son:
- Mallorca, Ibiza, Formentera y Menorca
- Barcelona y alrededores
- Canarias
- Madrid
- Valencia
- Marbella
- Jávea
- Málaga
- Gerona
- Fuengirola
¿Dónde es más fácil alquilar en España?
Cuanta menos población local haya, generalmente resulta más sencillo acceder al alquiler.
En caso de inmuebles rurales y casas, es muy poco frecuente que aparezcan cláusulas prohibiendo mascotas. Lo malo es que se vive lejos de los servicios, los centros de ocio y las oportunidades de trabajo.
Pero además de los pueblos, también hay varias ciudades pequeñas y medianas donde las condiciones para alquilar suelen ser más accesibles. Es cuestión de sopesar ventajas y desventajas.
Actualmente suele ser más sencillo encontrar alquiler en las siguientes ciudades:
- Zamora
- Soria
- Cáceres
- Huesca
- León
- Burgos
- Córdoba
- Ávila
- Jaén
- Zaragoza
Si soy inquilino, ¿la inmobiliaria me puede cobrar por mostrarme inmuebles para alquilar?
Si bien la nueva Ley de Vivienda plantea que los honorarios por alquilar debe pagarlos el dueño, las inmobiliarias le cobran al inquilino por otros conceptos.
Al haber poca oferta y alta demanda, es la demanda la que paga.
¿Qué cosas puede cobrarme la inmobiliaria si soy inquilino?
Cada agente se maneja distinto, pero lo más común es lo siguiente:
- Certificado de morosidad
- Honorarios por asesoramiento profesional
- Estudio de aptitud para póliza de seguro de impagos
- Scoring preliminar
- Seguros de vivienda
¿Qué es el certificado de morosidad?
Es un certificado que emiten las inmobiliarias a pedido del inquilino.
El certificado dice que el inquilino no está en las bases del registro de morosos.
En realidad se llama “certificado de no morosidad”, ya que lo que intenta probar es el buen comportamiento anterior del inquilino. Cuesta entre 5 y 10€.
¿Qué es el scoring preliminar?
Es un informe donde se analiza la capacidad económica del inquilino. Lo cobran las inmobiliarias y lo paga el inquilino.
¿Qué es el estudio de aptitud para póliza de seguro de impagos?
Es un informe donde se evalúa si el inquilino es asegurable por una empresa que brinda seguro de impagos.
Es muy parecido al scoring, y a veces se trata del mismo estudio.
Si la aseguradora me aprueba para la póliza de impago del alquiler, ¿quién paga el seguro?
El seguro de impagos lo abona siempre el dueño.
Lo que suele pagar el inquilino es el certificado de morosidad y las demás cosas que cobran las inmobiliarias.
También pueden obligarlo a contratar algún seguro de vivienda.
¿Quién paga el seguro de vivienda?
Hay seguros donde el tomador es el inquilino y otros donde es el dueño.
¿Es obligatorio contratar un seguro de vivienda al alquilar en España?
La ley no obliga a contratar un seguro de vivienda al alquilar en España.
Pero el contrato de alquiler sí puede estipular la obligación.
Hay que tener cuidado al firmar, ya que algunas inmobiliarias agregan seguros obligatorios por su cuenta.
Los seguros de vivienda pueden cobrárselos tanto al propietario como al inquilino, pero al que más perjudican es a este último.
¿Me pueden obligar a alquilar una cochera para alquilar un departamento?
Algunos dueños obligan a alquilar plazas de garaje para poder actualizar el precio del alquiler.
La nueva ley pone topes a los precios de los contratos de vivienda, pero no hay topes al alquilar cocheras, trasteros, etc.
Por eso a veces aparecen alquileres a 800€ con alquiler obligatorio de cochera a 300€.
En esos casos, si el inquilino no alquila la cochera, el dueño no le alquila el piso y elige a otro candidato.
¿Quién paga las expensas en España?
A las expensas se les llaman “gastos de comunidad”, y casi siempre los paga el dueño. Pero si en el contrato figura que las paga el inquilino, deberá hacerse cargo el inquilino.
No es habitual que figuren estas cláusulas, aunque eso puede cambiar si el dueño lo ve como una manera de compensar la prohibición a actualizar precios.
¿El dueño me puede obligar a cambiar la titularidad de los servicios a mi nombre?
Sí. Al alquilar vivienda los servicios deben quedar a nombre del inquilino. Se cambia la titularidad del servicio y se “domicilian los recibos” en la cuenta del inquilino.
Esto se hace para evitar que si el inquilino se convierte en inquiokupa, el dueño se vea obligado a asumir deudas con los servicios de agua, gas, electricidad, etc.
¿Qué es “domiciliar los recibos”?
Domiciliar los recibos es poner en débito automático las facturas de los servicios de electricidad, gas, agua.
Si bien en teoría deberían poder pagarse en efectivo ante un banco, no todas las empresas facilitan el cambio de titularidad sin tener asegurada una cuenta bancaria a la cual cobrar.
Suele ser un problema para inmigrantes recién llegados que no tienen cuenta bancaria española.
¿Se puede pagar el alquiler sin tener una cuenta bancaria española?
Sí. Si bien la nueva ley prohíbe el pago de alquileres en efectivo, para pagar el alquiler podés transferir desde cualquier otro banco europeo.
También desde cuentas norteamericanas, aunque algunos bancos pueden cobrarte comisiones.
En general la manera más barata de transferir a bancos españoles sin tener cuenta bancaria española es mediante Wise.
Los problemas para pagar aparecen si lo único que tenés es una cuenta bancaria argentina, debido a la especie de corralito a las transferencias internacionales que existe en Argentina desde 2020.
¿No va a haber posibilidad de pagar el alquiler en efectivo?
Posibilidades siempre hay, sobre todo cuando se está dispuesto a pagar.
Lo que sucede es que antes era algo que el dueño aceptaba sin pensarlo dos veces, y ahora ya no.
¿Esta nueva Ley aplica a toda España?
Por ahora cada Comunidad Autónoma tiene libertad para implementar la Ley de Vivienda, adaptar la reglamentación, o decidir no aplicarla más que en los aspectos obligatorios.
Las regiones que actualmente son reticentes a incorporarla son Castilla y León, Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana, Murcia y Galicia.
¿Esta nueva Ley afecta a todos los alquileres?
No. La prohibición de pago en efectivo, por ejemplo, aplica en caso de alquileres de vivienda. Es distinto en alquileres temporarios, turísticos, habitaciones, etc. No rigen las mismas regulaciones.
En otro tipo de alquileres sí se puede pagar en efectivo, siempre y cuando el dueño acepte.
Además, al incluir a los servicios en el precio, no suelen requerir cambio de titularidad ni domiciliación de recibos.
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