Según la prensa, la intención de Ley de Vivienda en España era beneficiar a inquilinos y limitar los beneficios de fondos de inversión. ¿Es tan así?
Aunque algunos voceros de fondos de inversión dicen sentirse disconformes en los diarios, lo que hacen sus dividendos está siendo diferente.
¿Quiénes son los mayores beneficiados por la Ley de Vivienda en España?
Varios apuntan a que los beneficiarios “ocultos” de esta nueva Ley de Vivienda son los fondos de inversión inmobiliaria.
Es decir, empresas que compran, reforman y alquilan viviendas a gran escala.
¿Por qué los fondos de inversión son los más beneficiados por la Ley de Vivienda?
Por un lado, los fondos son más resistentes a los riesgos y a la morosidad en relación a un pequeño propietario.
Por otro, ven disminuida su competencia (reducción de oferta) y se benefician de la subida de precios.
Tratamos el tema en estas notas:
- Inquiokupación en España: qué es y qué pasa con la Ley de Vivienda
- Seguros de alquiler, impagos, certificado de morosidad… ¿sirven realmente?
- ¿Vas a alquilar en España? Lo que las inmobiliarias no te cuentan
Filtrado previo de inquilinos con la nueva Ley de Vivienda en España
El acceso a la información sobre la solvencia de un potencial inquilino es muy desigual entre propietarios particulares y fondos inmobiliarios.
Un fondo de inversión suele estar abonado a todo tipo de bases de datos de morosos, además de las suyas propias.
Pero un pequeño propietario no siempre está dispuesto a pagar 50€, 160€, 250€… por consultas ante ficheros cuando aparece un interesado en alquilar su inmueble.
Eso lo vuelve mucho más vulnerable a sufrir malos inquilinos.
Fondos de inversión inmobiliaria: mayor resistencia al riesgo que un pequeño propietario
Para un gran tenedor con miles de unidades, el riesgo de encontrarse con un 5% de inquiokupas es simplemente un factor más repercutido en los costos.
Ante el problema de un inquilino moroso, el gran tenedor ya cuenta con bufetes de abogados, personal de seguridad privada, expertos en litigación fiscal, etc.
A nivel riesgos y retorno de inversión, un fondo de inversión lleva las de ganar.
Los índices de morosidad en Lar España, por ejemplo, son muy bajos.
En cambio, para un pequeño propietario, enfrentarse a un inquiokupa es un verdadero drama.
Significa perder ahorros en abogados y sufrir amenazas o hasta violencia física.
Además de perder meses hasta que acepta la realidad de la situación, negocia con el ocupante, intenta que algún seguro le responda o busca asesoramiento legal.
Las personas mayores, sobre todo, tardan mucho tiempo en asumir el nivel de desprotección al propietario que implica el llamado “decreto Antidesahucios”, vigente incluso en jurisdicciones donde aún no se aplica la Ley de Vivienda.
Como explicamos en la nota sobre la inquiokupación, se trata de un fenómeno grave pero silencioso, ya que no es relevado en ninguna estadística oficial.
Muchos propietarios sólo toman dimensión del problema cuando lo viven de primera mano.
Aumentos con la Ley de Vivienda en España: subida generalizada de precios (y del monto mínimo para alquilar)
La disminución de la oferta de vivienda hace subir los precios, incluso en mercados de alquiler que no son de vivienda.
Cuando suben los precios de la vivienda, también empiezan a subir los alquileres temporarios y las habitaciones, ya que los inquilinos “expulsados” de vivienda pasan a presionar la demanda de habitaciones, pensiones, colivings…
Cómo la Ley de Vivienda en España aumenta el monto mínimo para alquilar
Además, al aumentar tanto los riesgos de sufrir una inquiokupación, también suben los montos mínimos para que el propietario acceda a correr dicho riesgo.
Es decir, aumenta el “piso” para entrar a alquilar, aunque la vivienda no haya mejorado su calidad.
Los precios elevados también se usan como filtro para eliminar a inquilinos poco solventes.
Los fondos de inversión se benefician enormemente con la subida de precios traccionada por la Ley de Vivienda en España y el decreto Antideshaucios.
Gracias a todo esto, un gran tenedor puede aumentar los precios mientras conserva ocupación plena.
Y sin que sus costos aumenten, ni tener que enfrentarse a un riesgo superior.
¿Por qué se dice que los fondos y grandes tenedores se benefician más con la nueva Ley de Vivienda en España?
- Elimina la competencia, al dejar fuera del alquiler de vivienda a pequeños propietarios que no pueden permitirse correr el riesgo de un inquiokupa.
- La disminución de oferta en vivienda tracciona subidas en los precios de todo tipo de alquileres. Desde habitaciones a colivings o alquileres de temporada.
- La puesta en venta de inmuebles ocupados por parte de pequeños propietarios permite a los grandes tenedores comprar muchas más unidades a precios bajos. (Portales como Idealista están repletos de viviendas ofertadas a la mitad de lo que valen porque tienen inqui/okupas).
- Las restricciones, topes y multas planteadas en la ley para grandes tenedores en general no son significativas para el volumen de negocio que manejan.
- Cuando el gran tenedor es dueño de todas las unidades de un edificio, tiene más facilidad para expulsar inquiokupas que un pequeño propietario, ya que tiene control total sobre los accesos comunes de la finca.
- Los fondos de inversión dueños de edificios enteros no se ven impedidos de convertirlos en alquiler turístico por quejas de copropietarios, prohibiciones por reglamento de consorcio o exigencias municipales sobre accesos exclusivos para turistas. Eso les permite mucha mayor libertad sobre el destino de sus inmuebles que el que ejerce un pequeño propietario.
- Como ya sucedió en Berlín y París, en algunos casos los fondos pueden convertirse en el único arrendador existente en un barrio, solidificando la constitución de oligopolios o monopolios del alquiler.
Ley de Vivienda en España: ¿adiós al pequeño propietario?
Muchas inmobiliarias y publicaciones afines al sector abogan por la concentración del mercado en manos de fondos de inversión.
No lo dicen abiertamente, sino con el eufemismo de proponer “profesionalizar el mercado del alquiler”.
Es decir: expulsar del mercado de alquiler a los pequeños propietarios, y que el mismo quede monopolizado por empresas.
La clase política está a favor de esta situación, dado que las empresas tienen la envergadura necesaria para hacer lobby, y los pequeños propietarios no.
Un fondo de inversión importante financia campañas electorales, realiza donaciones a las ONGs vinculadas a uno y otro partido, negocia contratos públicos…
Para el político es mucho más redituable un fondo de inversión que miles de pensionistas rentando sus viviendas.
¿De qué forma se está expulsando a los pequeños propietarios del alquiler en España?
Sin dudas, la principal vía para expulsarlos del alquiler de vivienda es la falta de seguridad jurídica ante casos de inquiokupas.
Pero en 2024 también se los está expulsando del alquiler turístico. ¿De qué forma?
Formas de expulsión del pequeño propietario en España en alquileres turísticos
En algunas localidades se prohibió la instalación de cerraduras inteligentes, impidiendo así que los turistas ingresen por su cuenta a los inmuebles.
Eso complejiza la gestión del check-in para el pequeño propietario, mientras no resulta un problema para hoteles y apartamentos de coliving.
En Valencia se prohibió el alquiler turístico por habitaciones, por ejemplo, disminuyendo la rentabilidad de los mismos.
Un departamento de 3 o 4 habitaciones podía hospedar a unos cinco huéspedes al mismo tiempo, siendo una buena opción para viajeros solos o parejas, por ejemplo. Ahora sólo podrá albergar a quien esté dispuesto a alquilarlo por completo.
En Madrid se decidió suspender el otorgamiento de nuevas licencias para alquiler turístico. Y en Barcelona planean eliminar por completo este tipo de alquileres para 2028.
Las multas también aumentaron. Algunas pueden llegar a superar los cien mil euros, un monto inasumible para cualquier pequeño propietario.
El gobierno español también presentó un plan para aumentar los requisitos del alquiler de temporada, lo cual reducirá la oferta de esa modalidad.
¿Es buena idea invertir en fondos de inversión inmobiliaria con la nueva Ley de Vivienda en España?
Cualquiera que haya visto los efectos de la Ley de Alquileres en Argentina seguramente verá factible que aumenten los precios de los alquileres en otro país que implemente normativas similares.
Incluso que suban mucho y rápido, si la Ley de Vivienda en España actúa concentrando el mercado de alquiler en pocas manos.
Desde que se promulgó la Ley de Vivienda en España, quienes tenían participaciones en fondos inmobiliarios volcados a residencial vieron valorizarse su cartera.
¿Cómo se hace para invertir en fondos de inversión inmobiliaria siendo particular?
La inversión en fondos de inversión inmobiliarios en España se hace mediante SOCIMIs. Es decir, Sociedades Cotizadas de Inversión en Inmobiliario.
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A diferencia del carácter opaco del crowdfunding inmobiliario, las SOCIMIs deben presentar balances periódicos, rendir cuentas, tener un administrador responsable en España y cumplir varios requisitos más.
Son mucho más transparentes ante el inversor y además pagan muchos menos impuestos.
De todas formas, toda inversión conlleva riesgos:
Si bien las SOCIMIs son accesibles desde cualquier broker, pagan dividendos y son una forma de invertir en inmobiliario con bajos impuestos, manteniendo liquidez y sin complicar la gestión contable, la cotización de las participaciones puede subir tanto como bajar.
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