Por qué no es buena idea emigrar dejando inmuebles en Argentina

Emigrar antes de volver líquidos y trasladables los activos nunca es buena idea, ya que puede generarse una doble imposición. Es decir, tener que pagar impuestos por los bienes en el país donde se resida, además de donde estén ubicados. En el caso de Argentina, la situación es más complicada aún, debido al cepo y la distorsión cambiaria. La Ley de Alquileres también complicó el escenario.

Complicaciones a la hora de alquilar un inmueble en Argentina viviendo en el exterior

Uno pensaría que el principal escollo es cómo cobrar los alquileres en un contexto del cepo cambiario más rígido de los últimos años. (Hay un corralito de facto a las transferencias internacionales.) Es cierto, pero a eso se sumó la Ley de Alquileres, que además de indexar los valores y fijar el contrato mínimo a tres años, obliga a registrar los contratos. Y un argentino no residente no puede registrar el contrato de locación, debe hacerlo su responsable sustituto.

Más allá de las barreras burocráticas, hay que tener en cuenta los riesgos de volcar una propiedad al alquiler en este contexto. La litigiosidad que se prevé a partir de esta ley combinada con los decretos que suspenden desalojos es inédita.

Es esperable que durante 2021 y 2022 veamos juicios de dueños a inquilinos por usurpación, juicios de inquilinos a aseguradoras por incumplimiento, juicios de dueños a garantes, de garantes a inquilinos, de aseguradoras a consorcios, y un largo etcétera. Esta lluvia de cartas documento no será fácil de atravesar estando en Argentina, pero lo será mucho menos estando afuera.

¿Se puede emigrar dejando el inmueble en alquiler para turistas?

Dependiendo de dónde esté ubicado, puede ser una opción viable. Sin embargo el riesgo de litigios y usurpaciones sigue presente. Es útil este post al respecto: Consejos legales sobre el alquiler temporario.

Si el inmueble está en Ciudad Autónoma de Buenos Aires será difícil, ya que se exige darlo de alta en el Registro de Alquileres Temporarios. Entre los requisitos para el alta está desde la inscripción al Monotributo o Régimen de Responsable Inscripto hasta la constancia técnica de habitabilidad del inmueble firmada por un profesional matriculado. Eso va aparte del Registro de Contratos de Locación, que es ante AFIP y a nivel nacional.

El “corralito” argentino a las transferencias

A partir de una serie de disposiciones bancarias, y la consecuente instrucción a los bancos para que actúen de determinada forma, se creó una especie de corralito “de facto” a las transferencias internacionales. Lo traté en esta nota: ¿Hay un corralito a las transferencias internacionales? No voy a aburrir con el tema, la explicación rápida es que si no sos residente en Argentina no podés transferir más de 200USD por mes al exterior. Es decir, si emigrás y después vendés tu casa, o heredás el departamento de tus papás… Estás en un problema.

Las “deudas sorpresa” de Bienes  Personales

Hay gente que emigró de Argentina hace años, dejando una propiedad en alquiler o prestada. El tema es que la base imponible del impuesto al patrimonio (Bienes Personales) quedó fijado en pesos. Entonces, un impuesto que al crearse en 1991 sólo afectaba a quienes tenían más de 102.300USD (porque estaba fijado en 102.300ARS, y un peso era un dólar) pasó a obligar desde 2001 a todo aquel que tenía más de 102.300ARS.

El piso mínimo del impuesto se subió a 305.000ARS en 2007.  Pero el peso argentino siguió devaluándose y las propiedades en dólares subieron.

Por eso, entre 2009 y 2017 muchísima gente quedó obligada a pagar Bienes Personales sin saberlo. Esto es con independencia de dónde vivan. Y si bien hoy en día el mínimo es de 2 millones de pesos y estás exceptuado de pagarlo -si sólo tenés un inmueble y es aquel donde vivís, y el valor de escritura es menor a 18.000.000ARS- la gente que dejó de ser residente fiscal porque se fue a vivir afuera no está exceptuada.

Con sustituto y con galera, le cobramos a cualquiera

Para hacer breve el tema: está lleno de emigrantes que jamás se dieron de alta en Bienes Personales. Y por lo tanto, hoy no pueden vender porque no pueden pagar el bendito ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles). Ese impuesto es del 1,5% del monto de escrituración de la venta y a los residentes en Argentina se lo cobra el escribano el día de la compraventa. Los no residentes tienen que seguir un camino mucho más complejo. Veamos.

Existe la opción de pagar la deuda -si es que puede llamársela así- que generaron durante estos años. Pero no pueden pagarla ellos por sí mismos porque dejaron de ser residentes fiscales argentinos, por lo que deben nombrar a un responsable sustituto. Es decir, un apoderado que sepa de estas cuestiones, o un contador, abogado o escribano, y pagarle honorarios.

No es fácil conseguir a alguien que quiera asumir ese rol, porque el responsable sustituto es una especie de garante ante AFIP. Y debe responder con sus bienes ante la deuda que se genere a partir del patrimonio de quienes emigran. En general es algo que se hace cuando se dejan empresas y patrimonios grandes, no es algo fácil de entender y administrar para el ciudadano de a pie.

Residencia fiscal argentina forever

Es por estas cuestiones que advertí en este post sobre los riesgos de perder la residencia fiscal argentina. Pero esto no es todo. (Al final, convenía que le cobren a la gente el impuesto de salida, por más delirante que fuese…)

¿Qué pasa si el inmueble de la persona que emigró estuvo alquilado? En ese caso la persona también debería haberse inscrito en Ganancias. Y emitir factura a través del responsable sustituto. (Sí, el alquiler de viviendas en Argentina casi paga más impuestos que una multinacional).

Podés consultarlo en el artículo 98 de la Ley de Ganancias, 20.628. No hay que confundirse con el Registro de Alquileres que rige a partir del 1 de marzo de 2021, eso es otra cosa.

En el caso de querer vender pero no haber pagado esta serie de impuestos y ya no ser residente fiscal, el camino es largo. Y caro.

¿Hay que pagar ITI por irse del país?

No hay que confundir el ITI con el Certificado de No Retención de ITI.

El ITI es el impuesto y, en cambio, la exención de ITI es el certificado que te exime de pagarlo. ¿Quiénes pueden tramitar el Certificado de No Retención? Podés verlo en la página de la AFIP: Requisitos para el certificado de No Retención de ITI. Son quienes venden el inmueble por un monto menor a 120.000ARS o lo tuviesen declarado en Bienes Personales como Casa Habitación.

Esto lo aclaro porque no faltan los contadores que intimidan a la gente diciéndoles que si emigran, van a tener que pagar ITI por la venta de su casa. La realidad es que si vendés y te quedás en Argentina también lo tenés que pagar, a menos que la hubieras declarado como Casa Habitación en Bienes Personales, o estés escriturando por menos de lo que cuesta un Chrevolet Corsa perjudicado de chapa.

Y eso no es todo: el certificado de No Retención de ITI está sujeto a que después compres otra propiedad en Argentina en menos de un año, también destinada a casa habitación.

“A nadie le afecta Bienes Personales porque nadie lo paga”

Hay quien dice que el impuesto de Bienes Personales afecta a muy poca gente porque se calcula sobre el valor fiscal de las propiedades -que es muy bajo- y no el real. Eso no es así. La base imponible del impuesto se calcula sobre el valor fiscal o sobre el valor de escritura, eligiéndose siempre el que sea más alto.

Por lo tanto, alguien que tiene un piso en Barrio Norte desde 1980 paga según valor fiscal. Pero alguien que se compró dos monoambientes en Villa Soldati en 2013 paga según valor de escritura. Y si al escriturar puso la cifra en dólares, como corresponde cuando se paga en dólares, hoy tributa según la cotización de esos bienes en dólares.

Resumiendo: es un impuesto que no toca a la verdadera riqueza (los patrimonios altos suelen ponerse a nombre de empresas, no de personas) y sí a contribuyentes de recursos medianos. O incluso a los que se achican, por ejemplo, familias que vendieron la casa de los abuelos por no poder mantenerla y compraron dos departamentos pequeños.

Consejos si vas a emigrar de Argentina en los próximos meses

En primer lugar, consultá con profesionales DE CONFIANZA. Hay estudios contables nerviosos por la pérdida de clientes que se viene dando con el éxodo de contribuyentes al extranjero, y varias veces son alarmistas respecto a los costos de emigrar. Algunos, por ejemplo, omiten información cuando comparan la venta de inmuebles para quedarse en el país versus irse al exterior. Otros no advierten que si nombrás un responsable sustituto ya no podrás transferir más de 200USD por mes al exterior, aunque tengas cuenta espejo.

Algo que repito siempre es que NO cierres tu cuenta bancaria local en dólares. Es vital para poder trasladar tu patrimonio legalmente y sin complicaciones en otro país.

En segundo lugar, es importante que revises tu situación patrimonial ANTES de emigrar. Recordá que actualmente tener ahorrados 30.000USD en efectivo ya te obliga a estar en Bienes Personales. La cifra en dólares varía porque está fijada en 2 millones de pesos. Podés consultarla con tu contador o buscarla como “base imponible Bienes Personales”. Los inmuebles y otros bienes también están gravados.

¿Es viable irse de Argentina teniendo propiedades?

Por supuesto que sí. Lo que pasa es que estamos ante un panorama completamente distinto al de otras crisis. En más de diez años trabajando con inmobiliarias y financieras, es la primera vez que veo que emigran familias de buen pasar. Clientes a los que los ví comprar su tercera propiedad en Argentina hoy me cuentan que liquidaron casi todo y lo dejaron líquido en el exterior.

Pero emigrar teniendo patrimonio requiere mucha más planificación. Un mochilero joven no necesita más que un permiso de trabajo y ganas de adaptarse. En cambio, cuando tenés la ventaja de contar con un inmueble, lo más importante es cuidar su valor. Y por eso tenés que cuidar mucho cada paso que des.

Si necesitás asesoramiento sobre estos temas, hago sesiones de consultoría virtual. Son totalmente confidenciales y brindo información real para que puedas hacer por tu cuenta todos los trámites necesarios paso a paso, trasladando tu patrimonio de forma legal adonde quieras, y sin sorpresas. Me podés contactar escribiendo al formulario de más abajo.

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