A diario llegan a nuestra consulta clientes muy desinformados sobre los costos reales de vender una casa en Argentina y transferir el dinero a otro país.
Algunos creen que deberán pagar montos disparatados, cuando no es su caso.
Otros, por el contrario, se enteran de que directamente están inhabilitados para el procedimiento.
Veamos.
Vender una casa en Argentina y transferir al exterior: 3 etapas clave
Para vender una casa en Argentina y transferir el dinero al exterior encontramos tres etapas distintas que generan diferentes impuestos y gastos.
Son las siguientes:
- Venta de la casa en Argentina
- Transferencia del dinero al exterior
- Ingreso del dinero en el país de destino
Vamos a explicar qué hay que pagar en cada una.
Primera etapa: vender una casa en Argentina
El procedimiento siempre lo tiene que hacer el dueño o algún apoderado correctamente por él.
Como ya explicamos en otras notas, no existen inmobiliarias que se dediquen a vender inmuebles en Argentina y entregar el dinero en el exterior.
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Impuestos al vender una casa en Argentina
Al vender una casa en Argentina hay impuestos y gastos.
El impuesto que se pagaba casi siempre era el ITI. Consistía en el 1.5% del valor de escritura y el escribano debía retenerlo en el momento de la venta.
Ese impuesto se eliminó en 2024.
¿Ya no hay que pagar impuestos por vender una casa en Argentina?
El ITI se pagaba al vender inmuebles comprados antes de 2018. Al eliminarlo, la mayoría de gente ya no debe pagar impuestos por vender su casa en Argentina.
Sin embargo, para las propiedades compradas después del 1 de enero de 2018 continúa existiendo el impuesto de Ganancias Cedulares, del 15% sobre la diferencia entre compra y venta.
Es cierto que Ganancias Cedulares puede amortizarse sobre inflación, no se paga sobre el valor total de escritura, no tiene retención automática y tampoco hay mucha fiscalización.
Por todo eso, el universo de contribuyentes que lo paga es muy pequeño. Pero técnicamente hay gente que debe seguir pagando impuestos por vender su casa en Argentina.
Ganacias cedulares vs. Ganancias por Sujeto No Residente
Ya contamos en otro artículo que hay muchas confusiones con el impuesto de Ganancias Cedulares (que casi nadie paga) y el de Ganancias por Sujeto No Residente, que roza lo confiscatorio, ya que puede llegar hasta el 35% del valor de escritura.
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Por desgracia, muchos medios de comunicación siguen invitando a los emigrantes a convertirse cuanto antes en Sujeto No Residente, sin advertirles de las consecuencias.
Resumen de impuestos a pagar en Argentina por vender una casa en Argentina
Ya vimos que la cuenta a pagar dependerá al menos de dos factores:
- Año en que se compró el inmueble
- Residencia fiscal del vendedor
Hay otros más, pero estos son los dos más importantes.
Dependiendo de la situación, se puede pagar 0% de impuestos, 15% de la diferencia entre compra y venta, o 15% o 35% del valor de escritura.
Es habitual que mucha gente desconozca su estatus fiscal respecto a Argentina. Y sin conocer ese dato, no se puede saber si pagan 0% o si pagarán muchísimo más.
Por eso es importante asesorarse sobre este tema con profesionales que tengan experiencia en residencia fiscal. Y no con gente que repite conceptos abstractos como “los 183 días”, sin vinculación con lo que ocurre en la práctica.
Gastos por vender una casa en Argentina
Muchos vendedores desconocen que los costos más caros de asumir al vender una casa en Argentina no son impuestos.
Los gastos actuales por vender una casa en Argentina pueden ser apenas unos miles de pesos… O hasta el 3% o más del valor de escritura.
El valor de los gastos depende de los honorarios de los profesionales que se contraten, si se vende por inmobiliaria o no, y cuánto se haya acordado pagarles.
Las inmobiliarias tradicionales en Argentina suelen cobrar el 2% del valor de escritura a los vendedores.
Los honorarios de escribanía varían según el distrito donde se haga la operación. Una escritura de compraventa ronda el medio millón de pesos.
Si bien es el comprador quien paga la escritura, los vendedores deben abonar otros ítems, como certificaciones y gastos operativos.
En caso de que haya que hacer alguna sucesión, los costos aumentan de acuerdo a lo firmado con el abogado que lleve el caso.
En cuanto a certificaciones, el valor de una apostilla en Cancillería hoy es de 4500ARS.
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Segunda etapa: llevarse al exterior el dinero de una venta inmueble en Argentina
Hay muchas formas de sacar dinero de Argentina. Legales e ilegales. Caras y baratas.
Se puede pagar el 1%, el 2%, o hasta diez veces más que eso.
La posibilidad de elegir unas u otras depende del monto final que hay que trasladar, las habilitaciones BCRA / AFIP que tenga la persona que va a transferir y el riesgo que esté dispuesta a asumir.
No todas las vías están abiertas para todas las personas.
Lamentablemente existe una desinformación enorme.
A veces por la incompetencia total de los medios de comunicación, como demuestra esta nota de IProfesional, donde salvo por el párrafo sobre el CCL, en el resto no acertaron ni una.
Cuánto cuesta llevarse al exterior el dinero de una venta inmueble en Argentina
Varios de nuestros clientes logran amortizar totalmente los costos del traslado, y allí el porcentaje a pagar es cero.
En otros casos pagan un poco menos del 2% del monto total.
Cuando se transfiere por CCL, los costos rondan entre el 4 y el 6%. No se puede considerar un porcentaje fijo ya que los costos varían según la cotización de los instrumentos financieros, que cambian minuto a minuto todos los días.
Todas estas vías son totalmente legales, y no generan bloqueos de cuenta bancaria en Europa ni problemas por incumplir normativa antilavado de dinero.
Dark wire
En el mercado de transferencias por cable oscuro (ilegales) no hay un precio uniforme. Tanto el riesgo que se corre como el porcentaje que se paga es opaco.
Las cuevas más económicas piden entre el 2% y el 3%, y las más caras llegan al 15%.
Alguna gente llegó a nuestra consulta comentando que en Argentina les habían ofrecido transferencias muy baratas… Pero tuvimos que explicarles que en realidad eran estafas piramidales (Wenance).
Dado que no queda ningún tipo de registro de la operación y no hay dónde ir a quejarse si algo sale mal, el éxito depende de a quién conocés. Y hasta qué punto el cuevero puede perjudicarte sin arriesgarse a que le rompas las piernas.
Riesgo por compliance en dark wire
Estas transferencias ingresarán a tu cuenta provenientes de un ordenante con el que no tenés ningún vínculo, lo cual genera problemas serios a la hora de justificarlas ante cualquier banco europeo.
Son normales los bloqueos de fondos y cierres de cuenta por este motivo. Obviamente, los comisionistas no te lo avisan, ya que sus comisiones dependen de que transfieras por esta vía.
Transferencias “cripto”
Caso real que llegó a nuestra consulta: “Contraté a un abogado argentino en Barcelona que me dijo que se puede transferir legalmente a España por cripto”.
Ese abogado debería estar preso por decir semejante burrada.
Hoy por hoy, toda transferencia “cripto” desde Argentina al exterior es equiparable a dark wire a nivel regulatorio.
Pero nuevamente, dado que ese abogado cobra comisiones por hacerte transferir así, no le interesa que conozcas los riesgos.
También nos llegaron clientes que habían quedado convencidos de que pagar el 8% por transferir de esa forma era “barato”.
Cuando en realidad estaban habilitados legalmente para transferir por apenas un 2%, y lograron hacerlo ellos mismos, sin intermediarios y sin exponer su cuenta europea a bloqueos ni cierres.
Una simple sesión de asesoramiento para entender en qué situación estaban les hizo ahorrar literalmente miles de euros.
Tercera etapa: ingresar el dinero a Europa
El cambio de divisas de dólar a euro ronda el 3% en casi cualquier banco tradicional. Otros, por el contrario, no aplican comisiones más allá del monto fijo de la recepción del cable.
Es un detalle que muchos pasan por alto, pero elegir bien el banco donde recibir una transferencia de alto valor te ahorrará cientos de euros. En caso de transferir más de 100.000USD, el ahorro supera los 2500€.
Además, en Europa pueden cobrarte impuestos por haber vendido una propiedad en otro país.
Si te asesorás de antemano sobre cuál es el mejor momento para hacerlo, el saldo a pagar suele ser cero. Y no deberás pagar nada.
En otros casos, el impuesto a ingresar en España, por ejemplo, puede llegar al 23%. Las multas del 150% del valor de venta, vigentes hasta hace pocos años, ya se eliminaron.
Dado que la mayoría de gestores en España no suele estar al tanto de la normativa para recién llegados, es habitual que indiquen pagar el impuesto en todos los casos. Eso puede representar un gasto tan alto como innecesario.
Apuntes sobre cuánto cuesta vender una casa en Argentina y transferir el dinero al exterior
Dependiendo del caso, todo el procedimiento puede costar menos del 5%.
O superar el 40% si la persona no planifica adecuadamente los pasos a dar.
Ya vimos que para calcular los costos es necesario conocer muchos detalles.
Datos importantes a la hora de hacer cálculos
Los datos a tener en cuenta abarcan desde la residencia fiscal del vendedor hasta sus habilitaciones AFIP / BCRA, la moneda que va trasladar, el monto de la venta, la cuenta donde pondrá el dinero y su situación impositiva en el país de destino.
Una forma fácil de detectar vendehúmos es escuchar si mencionan porcentajes fijos sin conocer tu situación.
Si alguien te dice que vender una casa en Argentina y transferir el dinero al exterior te costará “el 15%” o “el 20%”, hay que desconfiar.
Los costos no se pueden conocer de antemano sin un estudio a conciencia de cada caso.
Asesoramiento personalizado
Ofrecemos asesorías personalizadas sobre compatibilización de residencia fiscal, transferencias internacionales, bancarización en el exterior y otros temas clave para manejar patrimonio y finanzas entre distintos países.
Nuestros honorarios son accesibles y aceptamos pago en pesos argentinos.
Más información: Asesoría virtual – Tarifas
Estas son las experiencias de algunos de los más de tres mil clientes que ya nos contrataron y nos recomiendan: Opiniones de nuestros clientes.
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