Lugares de España más baratos y más caros para comprar inmuebles 2023

A veces se dice que en España los precios de las propiedades están carísimos y a precio de burbuja. Otras, que es uno de los lugares más accesibles para comprar inmuebles. ¿En qué quedamos?

Hoy vamos a analizar qué significa hablar de caro y barato según los parámetros de carga impositiva, precio por m2 y retorno de inversión.

También vamos a dejar precios por m2 de las ciudades y regiones más económicas. Además analizamos los impuestos más caros que se pagan según comunidad autónoma. Y cuál es el retorno estimado en cada zona.

Precio, impuestos y renta estimada: los tres parámetros clave a la hora de comprar inmuebles

A continuación dejamos la explicación de cada uno de estos parámetros, y un pequeño resumen de cuáles son los territorios más caros y más baratos según cada uno de ellos.

No siempre es necesario buscar un inmueble que sea el más económico en todos los aspectos. Depende de qué estés buscando al comprar.

Hay inversores que quieren conseguir una propiedad en un lugar que les guste para habitar con su familia. O están dispuestos a comprar algo barato que haya que reformar. Otros lo piensan como un refugio de valor a largo plazo. O al contrario, quieren obtener ganancias de inmediato aunque la inversión inicial sea más grande.

Diferencia entre precios y carga impositiva

Los precios de los inmuebles son lo que el mercado decide que vale una propiedad.

En cambio, la carga impositiva de la operación de compra son los impuestos que cobra el gobierno local cuando comprás una casa.

Es importante entender la diferencia entre estos dos conceptos. ¿Por qué?

Porque podemos decir que Madrid es el lugar más barato a nivel impuestos para comprar un departamento, ya que tiene la carga fiscal más baja del país.

La Comunidad de Madrid cobra apenas 6% de ITP. Pero el precio de un departamento de 3 ambientes en Madrid para entrar a vivir no baja de 250.000€.

En Alicante, en cambio, la carga impositiva es mayor (el ITP es del 10%), pero el precio de un departamento de esas características cuesta la mitad, o incluso menos.

Hay que distinguir dónde es más barato o caro comprar inmuebles a nivel impuestos de dónde es más barato o caro comprar por precio. No es lo mismo.

Hay lugares donde los impuestos son caros pero el precio final es muy económico, y viceversa.

Diferencia entre costo de inversión y renta estimada

El costo de inversión es la suma de la carga impositiva y el precio del inmueble.

El retorno o renta es cuánto va a rendir una inversión por año. Se calcula dividiendo el precio de compra por el del alquiler anual que se obtiene.

Esto es importante explicarlo porque hay argentinos que se entusiasman con los precios de muchos lugares en España donde es muy barato comprar pisos y casas. En Elche, Alicante, el m2 está a menos de 700USD. En varias zonas rurales se consiguen casas o departamentos para entrar a vivir por menos de 45.000€.

Quien busca comprar para vivir, sin dudas conseguirá hacer rendir sus dólares mucho más que en ciudades como Buenos Aires, Córdoba o Rosario. Pero si la idea es comprar para alquilar, hay que tener cuidado.

La renta esperada en esos lugares es baja y no está garantizada. No siempre se consiguen inquilinos que quieran vivir en un pueblo alejado de todo. Y si hay alguno, no va a estar dispuesto a pagar mucho por el alquiler. En esos casos, hay inmuebles donde el costo de inversión es 50.000€ pero la renta estimada es del 2%, o incluso 0%. Y el retorno por apreciación (que la casa o el terreno valgan más con el tiempo) es incierto.

En cambio, aunque compres algo en los suburbios de Madrid a un precio mucho más alto por m2, la renta también es mayor y casi siempre vas a encontrar a alguien que lo quiera alquilar. El costo de inversión puede ser de 100.000€, pero la renta neta estimada casi nunca bajará del 4.5%.

Lugares más caros y baratos para comprar inmuebles en España según precio por m2

Es importante entender el precio del m2 porque es lo que nos va a dar una idea de cuánto será el costo inicial de la inversión para comprar una propiedad.

Los datos aquí presentados surgen de las estadísticas de Pisos.com e Idealista, y están calculados sobre inmuebles destinados a vivienda. Tanto la rentabilidad como el precio del m2 y los impuestos en inmuebles comerciales, industriales o rurales son distintos a los de las viviendas.

Más adelante publicaremos notas sobre rentabilidad de trasteros (bauleras), cocheras y oficinas.

Regiones más caras de España para comprar una vivienda en 2022 (según m2):

• Islas Baleares: 3353€ por m2
• Comunidad de Madrid: 3012€ por m2
• País Vasco 2700€: por m2

Regiones más baratas de España para comprar una vivienda en 2022 (según m2):

• Castilla La Mancha: 896€ por m2
• Extremadura: 946€ por m2
• Murcia: 1092€ por m2

Regiones con precios de vivienda inferiores al promedio nacional

El promedio nacional en España por m2 de vivienda es de 1.853€. (Datos de abril de 2022). Estas son las regiones que más se acercan al promedio sin superarlo.

• Navarra: 1512€ por m2
• Comunidad Valenciana: 1544€ por m2
• Andalucía: 1795€ por m2

Las tres ciudades más caras de España para comprar una propiedad en 2022 (según m2):

• San Sebastián 5006€ por m2
• Barcelona 3.999€ por m2
• Madrid 3.804€ por m2

Las tres ciudades más baratas de España para comprar una propiedad en 2022 (según m2):

• Lleida 1.065€ por m2
• Murcia 1.080€ por m2
• Ávila 1.081€ por m2

Las tres regiones de España donde más subieron los precios para comprar una propiedad en 2022:

Está calculado por m2 y respecto a 2021. Es un índice útil porque muestra hacia dónde están apuntando los inversores. Y dónde esperan obtener mayor rentabilidad post-pandemia.

• Comunidad Valenciana: +7,8%
• Andalucía +7.4%
• Baleares +7.0%

En España, la vivienda subió un 3.3% desde 2021. Por un lado es un resultado esperado de la recuperación del turismo y la actividad económica. Por otro, es un número inferior a la inflación, lo que lleva a pensar que quizás los inmuebles no aumentaron todavía todo lo que lo harán durante 2022.

Las únicas regiones donde la vivienda bajó respecto a 2021 son dos:

• Ceuta -8,9%
• Galicia -0.8%

Lugares más caros y baratos para comprar inmuebles en España según impuestos

Vamos a explicar de cuánto son los impuestos iniciales al invertir. Es decir, el Impuesto a la Transmisión Patrimonial (ITP) y el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Los impuestos que se pagan en el momento de volcar el inmueble al alquiler varían muchísimo según el perfil del contribuyente, el tipo de inmueble y la modalidad de alquiler, y es imposible relevarlo todo en esta nota.

Cuánto se paga de ITP y de AJD en cada Comunidad Autónoma en España en 2022 

El ITP es el Impuesto a la Transmisión Patrimonial. Y el AJD, el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.

Cada lugar es libre de reducir o aumentar el ITP o el AJD cada año. O de introducir o suspender descuentos. Las reducciones del impuesto por vivienda habitual siempre incluyen condiciones, y pueden variar. Por eso es importante revisar que la información sea actual.

Las comunidades españolas con el ITP más alto en 2022:

• Cataluña (10-11%)
• Comunidad Valenciana (10%)
• Baleares (8 -11,5%) Baja a 5% si es vivienda habitual.
• Extremadura (8-11%). Baja a 7% si es vivienda habitual.

Las comunidades españolas con el ITP más bajo en 2022:

• Navarra (6%) Disminuye a 5% si es vivienda habitual.
• Comunidad de Madrid (6%)
• Canarias (6,5%). Baja a 5% si es vivienda habitual.
• País Vasco (7%) . Baja a 4% si es vivienda habitual.

El AJD nunca supera el 1.5%. Si te interesa ver la tabla completa podés consultarla en la tabla de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU): Tabla de tipos para 2022 por Comunidades

Lugares más redituables -y menos- para comprar inmuebles en España según renta estimada

La renta estimada es el parámetro que más variaciones tiene. En esta nota dejamos los valores más recientes, según el ejercicio de 2021. El promedio de renta bruta española por alquiler de inmuebles es del 6.9%.

Ejemplo: un inmueble de 100.000€ que se alquile a 600€ por mes (7200€ al año) rinde un 7.2% bruto anual.

Siempre hablamos de renta estimada porque como en toda inversión, el retorno no se puede predecir ni asegurar.

Ciudades españolas con renta estimada más baja por alquiler de viviendas:

• San Sebastián 3,7%
• Palma de Mallorca 4,5%
• La Coruña 4,6%
• Barcelona y Madrid 4,7%

Ejemplo: un piso en San Sebastián se puede alquilar a 1100€. Pero para comprarlo hay que poner 320.000€.

Ciudades españolas con renta estimada más alta por alquiler de viviendas:

• Lleida 8,8%
• Murcia 8,1%
• Huelva 7,9%
• Santa Cruz de Tenerife 7,5%

Ejemplo: un piso en Huelva se puede alquilar a 600€ en forma tradicional (modalidad turística hasta 1200€ por mes, según servicios). Y para comprarlo alcanza con menos de 90.000€.

Además, en septiembre de 2022 Andalucía suprimió el Impuesto al Patrimonio, por lo cual no se pagará ni habrá que hacer declaraciones si tenés menos de 2 millones de euros.

Capitales españolas con renta estimada más cercana al promedio nacional:

• Valencia y Sevilla: 6,1%
• Huesca, Soria y Zaragoza: 6,2%
• Alicante y Córdoba: 6,3%
• Teruel: 6,4%
• Castellón de la Plana: 6,6%
• Almería: 6,9%

Apuntes sobre renta estimada y pandemia

Con la pandemia, la renta estimada en las Islas Baleares bajó muchísimo. ¿Por qué? Porque no hubo temporada turística, y el costo de inversión se mantuvo. Es decir, no hubo rebaja de impuestos ni los inmuebles bajaron de precio (costo de inversión) pero los alquileres no consiguieron inquilinos dispuestos a pagar 2000€ por mes con tal de estar en Ibiza.

Eso no significa que comprar algo en Baleares sea una mala inversión. Solamente hay que tener en cuenta que es un área donde la renta estimada está muy condicionada por el turismo. En ciudades como Zaragoza o Logroño eso no ocurre. Pero allí los inmuebles no se aprecian con la velocidad de otros sitios.

Impuestos y renta estimada

Otra variación que puede ser sorpresiva en la renta estimada está dada por los impuestos. Si una comunidad autónoma decide gravar determinado tipo de alquiler o introducir exigencias específicas, la renta estimada cae.

Es lo que sucede cuando se exige que los alquileres turísticos sean como máximo dos por propietario (Andalucía), o que tengan una entrada independiente, o que paguen un canon específico al Ayuntamiento.

Eso no significa que la renta sea mala: una rentabilidad del 6% sigue siendo muy buena aún si hay que resignar un 25% de ese 6% en carga impositiva. O si hay que destinar 10.000€ en alguna reforma inicial.

Para comparar, en Argentina la rentabilidad por alquiler está a menos del 1% hace ya años, y en algunos casos es incluso negativa.

Te puede interesar esta nota: Comparativa con ejemplos entre cuánto rinde alquilar en Argentina y alquilar en España

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