Scouting inmobiliario: qué es y por qué está creciendo tanto

El scouting inmobiliario o informe personalizado de bienes raíces es una actividad que creció mucho en 2020 y sigue haciéndolo. Hoy voy a contar de qué se trata.

¿A qué se le llama scouting inmobiliario?

El término surgió en Estados Unidos hace ya algunos años. Se denomina así a la actividad de buscar activamente oportunidades de inversión en real estate en nombre de terceros. También se lo llama Property Scouting, House Scouting, Home Scouting, o simplemente Búsqueda y Localización de Inmuebles.

Estas búsquedas no se hacen a través de inmobiliarias, sino de personas que elaboran informes imparciales sobre un determinado número de inmuebles. Hasta hace unos años, sólo las empresas dedicadas a grandes inversiones podían permitirse contratar a un scout para estudiar una zona.

¿Qué diferencia hay entre el servicio de scouting y una inmobiliaria?

La inmobiliaria cobra un porcentaje cuando se realiza la operación de venta. Por lo tanto, está interesada en vender, y cobra sus honorarios cuando logra conseguir un comprador para los inmuebles que tiene publicados.

En cambio, quienes hacen scouting no ganan logrando que el cliente compre determinado inmueble. Sus honorarios surgen de brindar informes detallados y objetivos. Trabajan con una cartera de inversores y empresas que suele ser fija. Les resulta fundamental la recomendación, los contactos y mantener una reputación confiable. Lo que hace un scout es “ser los ojos” del cliente en el lugar que quiere visitar.

¿Por qué está creciendo tanto últimamente el scouting inmobiliario?

A raíz de la pandemia, mucha gente decidió mudarse dentro de Estados Unidos. Pero con los lockdowns y los riesgos de viajar, requerían poder ver inmuebles de forma remota.

Si bien muchas inmobiliarias incorporaron videos 360º y fotos panorámicas, nada reemplaza la visita personal. Un video en 360º puede mostrar una casa muy bonita, pero no notará que hay olor a humedad o que en la vivienda vecina hay okupas. El scouting permite tener una opinión honesta y transparente sobre el inmueble que se visita.

También como consecuencia del temor a la inflación, muchos estadounidenses están comprando bienes raíces en el extranjero. Cuando uno no conoce una ciudad, es importante contar con la visión de un local que sepa la calidad constructiva de los edificios, qué impuestos se pagan, las zonas que sufren inundaciones, si están cerca de estadios de fútbol, cuáles representan una oportunidad para invertir porque el barrio se está poniendo de moda, etcétera.

¿Qué se necesita para trabajar en scouting inmobiliario?

Hay inmobiliarias que llaman “scouts” a repartidores de folletos que cobran una comisión extra -muy baja- al conseguirles inmuebles cuyos dueños estén interesados en vender. Eso se trata simplemente de comisionistas o generadores de leads, no son scouts.

En España es común que estos comisionistas dejen papelitos en los buzones que simulan ser escritos a mano por un particular, asegurando que el firmante es un inversor queriendo comprar ese inmueble en específico. La realidad es que los papelitos “manuscritos” son simples fotocopias que se reparten por miles en todo el barrio.

Para trabajar de scout se necesitan conocimientos sólidos en inversión inmobiliaria, capacidad de prospección económica (poder evaluar en qué grado es probable que un barrio se revalorice o devalúe, tasa de retorno, cálculo de gastos fijos en caso de inversión), habilidades interpersonales, claridad conceptual, y sobre todo, ojo crítico.

¿Solamente se usan scouts para invertir?

No. También se utilizan los servicios de scouting para comprar una vivienda donde residir cuando alguien se muda de una ciudad a otra.

En caso de alquileres es menos frecuente, pero también se pueden contratar. Sirve sobre todo cuando el inquilino quiere tener solucionado y listo el contrato antes de viajar. Eso también se potenció a partir de la pandemia, ya que en caso de tener que hacer cuarentena posterior al viaje, es mucho más conveniente hacerla en un inmueble alquilado a largo plazo que en un hotel.

¿Cuánto cuesta contratar a un scout?

Al ser un servicio que depende mucho de la zona, país, tipo de servicios, conocimientos que se necesiten y calidad del informe que se brinda, los precios varían bastante. En Estados Unidos suele haber una tarifa estándar de mil dólares. Es bastante más alta en Andorra, por ejemplo. Pero allí usualmente los scouts también actúan como facilitadores, dando de alta servicio de internet, contratando personal doméstico, alquilando vehículos, etc.

En España es común que se componga un listado previo de inmuebles a visitar y que se pacte un precio por el informe de cada visita, que suele rondar entre los 250€ y 400€. Cuando se trata de alquileres a distancia en lugar de compras, se suele cobrar el equivalente al 50% del primer mes de renta.

¿Es necesario confeccionar un poder general al contratar un scout?

No. Lo común es firmar un convenio de honorarios, como con cualquier otro profesional. Sin embargo, hay casos muy particulares donde la persona no puede viajar y quiere comprar un inmueble a distancia. En esa situación sí es necesario confeccionar un poder para compra a nombre de un tercero. De todas maneras, lo más recomendable es que las operaciones se realicen personalmente, o apoderando a un familiar de confianza.

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